I. Muster
1. Überdimensionaler Miteigentumsanteil
Rz. 80
(Vgl. Rdn 83)
Muster 3.4: Überdimensionaler Miteigentumsanteil
Muster 3.4: Überdimensionaler Miteigentumsanteil
Die aus den Blöcken 1–4 bestehende Wohnanlage wird bauabschnittsweise errichtet. Da für die Blöcke 3–4 noch keine Baugenehmigung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, kann insofern noch kein Sondereigentum gebildet werden. Dem jeweiligen Teileigentümer des Kellerraumes 001 wird hiermit das ausschließliche Sondernutzungsrecht an den in der Anlage 3 zur Urkunde blau umrandeten Flächen eingeräumt. Mit diesem Teileigentum ist bereits ein überdimensionaler Miteigentumsanteil verbunden, der der späteren Abspaltung von erforderlichen Sondereigentumsrechten an den neuen Wohnungen entspricht (siehe Rdn 83).
Der jeweilige Teileigentümer des Kellerraumes 001 ist zu beliebigen Unterteilungen seines überdimensionalen Miteigentumsanteiles (siehe Rdn 83) wie seines Sondernutzungsrechtes befugt. Sämtliche Eigentümer sind verpflichtet, alle Rechtshandlungen vorzunehmen, die zur Entstehung von weiterem Sondereigentum erforderlich oder zweckdienlich sind, einschließlich der Erklärung etwaiger Auflassungen. Sie sind verpflichtet, bei einer etwaigen Weiterveräußerung den Erwerber zu einer entsprechenden Vollmachtserteilung mit Weitergabeverpflichtung zu verpflichten. Bis zur Fertigstellung des letzten Bauabschnitts ist für die Veräußerung von Wohn- und Teileigentum die Zustimmung des aufteilenden Eigentümers gemäß § 12 WEG erforderlich. Diese Zustimmung kann verweigert werden, wenn der Erwerber die erteilte Vollmacht nicht ebenfalls in seinem Namen erteilt bzw. bestätigt.
2. Vormerkungsmodell
Rz. 81
(Vgl. Rdn 65)
Muster 3.5: Vormerkungsmodell
Die aus den Blöcken 1–4 bestehende Wohnanlage wird bauabschnittsweise errichtet. Da für die Blöcke 3–4 noch keine Baugenehmigung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, kann insofern noch kein Sondereigentum gebildet werden. Dem jeweiligen Teileigentümer des Kellerraumes 001 wird hiermit das ausschließliche Sondernutzungsrecht an den in der Anlage 3 zur Urkunde blau umrandeten Flächen eingeräumt.
Der Sondernutzungsberechtigte ist berechtigt, auf dieser Fläche Block 3 und 4 nach Maßgabe des Aufteilungsplanes zu errichten. In diesem Zusammenhang sind die Miteigentumsanteile der Gesamtwohnanlage neu aufzuteilen. Sämtliche Ersterwerber der Blöcke 1 und 2 werden dem aufteilenden Eigentümer hierzu eine entsprechende Vollmacht erteilen und an rangerster Stelle eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung folgenden Anspruchs zur Grundbucheintragung bewilligen und beantragen:
"Anspruch auf Übertragung eines dem Verhältnis der Wohnflächen der Gesamtwohnanlage entsprechenden Miteigentumsanteils und Bildung von Sondereigentum an den neuen Wohnungseigentumseinheiten Nr. 30 bis 50 gemäß Anlage 3 zur Teilungserklärung."
II. Erläuterungen
1. Problem
Rz. 82
Üblicherweise stellt sich das Problem der Sicherung weiterer Baumaßnahmen bei Neubauten. Rechtstechnisch geht es aber bei geplanten späteren Ausbauten oder Umbauten (zum Dachausbau vgl. auch unten § 6 Rdn 11 ff.) um dieselben Rechtsfragen. Die Erstreckung von Sondereigentum auf Freiflächen nach der WEG-Reform mit dem anschließenden Bau weiterer Gebäude auf diesen Freiflächen hilft nicht weiter: Die Freifläche hätte aufgrund der späteren Bebauung eine eigenständige wirtschaftliche Bedeutung gegenüber dem Sondereigentum. § 3 Abs. 2 WEG eröffnet daher keine neuen Möglichkeiten der bauabschnittsweisen Errichtung von Mehrhausanlagen.[70]
2. Gestaltungsmöglichkeiten
Rz. 83
Das im Muster vorgestellte Verfahren des "überdimensionalen Miteigentumsanteiles" war früher weit verbreitet, um eine erleichterte Unterteilung von Sondereigentumseinheiten späterer Bauabschnitte zu ermöglichen (vgl. oben Rdn 64 f.).[71]
3. Spätere Unterteilung
Rz. 84
Für die spätere Unterteilung wird lediglich die grundbuchmäßige Buchung der Miteigentumsanteile erleichtert. Im Übrigen bedarf es der Mitwirkung sämtlicher Sondereigentümer; eine vorweggenommene "dingliche Ermächtigung" ist nicht möglich (zur Sicherung der Abgabe entsprechender Erklärungen vgl. oben Rdn 64 f.).
4. Vormerkung
Rz. 85
Zur dinglichen Absicherung kann zwar der Anspruch auf Unterteilung durch Vormerkung gesichert werden.[72] Problematisch ist insbesondere, dass die Vormerkung zugunsten des Bauträgers Rang vor den Finanzierungsgrundpfandrechten aller Käufer erhalten muss. Sie ist in jedem Grundbuch[73] einzutragen und später zur Löschung zu bringen; dies ist kostenintensiv, veräußerungs- und belastungsbeeinträchtigend. Keine Bank finanziert ohne ausführliche Erklärung im Range nach einer Vormerkung, manche gar nicht. Das Muster "funktioniert" bestenfalls bei Kleinanlagen. Bei größeren Anlagen ist es zu umständlich und zu kostenintensiv.
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