Leitsatz
1. Hat der Mieter eines Gewerbegrundstücks vertraglich eine Betriebspflicht übernommen, so kann der Vermieter die Erteilung einer Untermieterlaubnis davon abhängig machen, dass die wirtschaftlichen Verhältnisse des Untermieters, die Höhe des Untermietzinses und die Laufzeit des Untermietvertrags offengelegt werden.
2. Die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB ist nur gewahrt, wenn sich die genaue Bezeichnung des Mietgegenstands aus der Vertragsurkunde ergibt. Wird hierzu auf einen Lageplan verwiesen, so muss die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke zweifelsfrei kenntlich gemacht werden.
(Leitsätze der Redaktion)
Normenkette
BGB §§ 540, 550
Kommentar
Zwischen den Parteien bestand ein auf die Dauer von 15 Jahren befristetes Mietverhältnis über Gewerberäume und -flächen zum Betrieb eines Lebensmittelmarkts. Dem Mieter oblag eine Betriebspflicht. Er war nach dem Mietvertrag zur Untervermietung berechtigt. Hierzu war Folgendes vereinbart:
"Die Vermieterin kann die Zustimmung zur Untervermietung nur aus wichtigem Grund versagen. Ein wichtiger Grund ist insbesondere dann gegeben, wenn im Bereich der genehmigten Einzelhandelsfläche ein Untermietverhältnis begründet werden soll, das geeignet ist, die Einzelhandelsgenehmigungen für den Mietgegenstand zu gefährden oder durch die Untervermietung eine Konkurrenzsituation zu einem anderen Mieter des Objekts entsteht."
Nach ca. 8-jähriger Mietzeit wollte der Mieter das Mietobjekt an einen "Sonderpostenhändler für asiatische Lebensmittel und Geschenkartikel" untervermieten. Die Vermieterin hat ihre Zustimmung zur Untervermietung davon abhängig gemacht, dass der Mieter weitere Daten zur Beurteilung der Zuverlässigkeit und Bonität des Untermietinteressenten beibringt und dass die Mietbedingungen des Untermietvertrags, insbesondere die Miethöhe, offengelegt werden. Dies hat der Mieter verweigert. Sodann hat er das Mietverhältnis gekündigt. Der BGH hatte über die Wirksamkeit der Kündigung zu entscheiden.
1. Der Mieter kann ein befristetes Mietverhältnis unter anderem dann vorzeitig kündigen, wenn der Vermieter die Untermieterlaubnis verweigert (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB). Das Kündigungsrecht besteht nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Ebenso besteht kein Kündigungsrecht, wenn der Vermieter die Entscheidung über die Erteilung der Untermieterlaubnis berechtigterweise von weiteren Informationen über das beabsichtigte Untermietverhältnis abhängig macht.
In Rechtsprechung und Literatur ist streitig, ob der Mieter verpflichtet ist, gegenüber dem Vermieter Angaben zur Bonität des Untermieters und über die Mietbedingungen zu machen. Dies wird zum Teil mit der Begründung verneint, dass der Vermieter nur an der Bonität des Hauptmieters interessiert sein könne, weil dieser weiterhin zur Bezahlung der Miete verpflichtet ist (LG Berlin, WuM 1993, 344; Kandelhard in: Herrlein/Kandelhard § 540 BGB, Rdn. 27). Nach anderer Ansicht hat jedenfalls der Vermieter von Gewerberaum ein berechtigtes Interesse an den wirtschaftlichen Verhältnissen des Untermieters (OLG Hamm, DWW 1996, 162; Blank in: Schmidt-Futterer (9. Aufl.) § 540 BGB, Rdn. 67). Der BGH lässt offen, ob der Mieter in jedem Fall die wirtschaftlichen Verhältnisse des Untermieters offenlegen muss.
Ein Interesse des Vermieters an den wirtschaftlichen Verhältnissen des Untermieters ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn dem Hauptmieter eine Betriebspflicht obliegt. In diesem Fall ist der Vermieter daran interessiert, dass der Objektbetreiber nicht allzu häufig wechselt. Deshalb muss der Vermieter wissen, ob der Untermieter das Objekt über eine längere Zeit wirtschaftlich betreiben kann. Dies hängt unter anderem von der Höhe des Untermietzinses und der Dauer des Untermietvertrags ab. Der Vermieter kann somit die Erteilung der Erlaubnis von der Erteilung einer Auskunft über diese Umstände abhängig machen.
2. Ein befristetes Mietverhältnis kann nach Ablauf des ersten Mietjahres gekündigt werden, wenn bei dem Vertragsschluss die gesetzliche Schriftform nicht beachtet worden ist (§ 550 BGB). Die Regelung des § 550 BGB setzt unter anderem voraus, dass alle wesentlichen Vereinbarungen schriftlich niedergelegt werden.
In dem zur Entscheidung stehenden Fall hatten die Parteien zur Beschreibung des Mietgegenstands auf einen Lageplan verwiesen, aus dem die Grenzen des vermieteten Grundstücks ersichtlich waren. Bei dieser Vertragsgestaltung muss kenntlich gemacht werden, dass der Lageplan Vertragsbestandteil ist. Fehlt es hieran, so ist die gesetzliche Schriftform nicht gewahrt; der Vertrag kann dann vorzeitig gekündigt werden. Diesen Punkt hatten die Vorinstanzen nicht aufgeklärt. Der BGH hat das Verfahren deshalb an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
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