§ 1 Grundlagen und Einführung / III. Begründung von Wohnungseigentum

1. Vertrag der Miteigentümer (§ 3 WEG)

Rz. 57

Eine bereits bestehende Bruchteilsgemeinschaft kann durch Vertrag Wohnungseigentum begründen, § 3 Abs. 1 WEG. Dabei ist zur Einräumung von Sondereigentum die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich; die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form, § 4 Abs. 1 und 2 WEG. Für das zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft gilt die Form des § 311b Abs. 1 BGB entsprechend § 4 Abs. 3 WEG. Das Bruchteilsverhältnis kann dabei beliebig verändert werden, sofern nur alle Beteiligten vor und nach Aufteilung^[110] Miteigentumsbruchteile halten. Ist mit der Verschiebung der Anteilsverhältnisse auch eine Wertverschiebung verbunden, entsteht Grunderwerbsteuer.

Rz. 58

Steht das Grundstück im Eigentum zur gesamten Hand, d.h. einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Personenhandelsgesellschaft, Güter- oder Erbengemeinschaft, muss sich diese Gemeinschaft zunächst auseinandersetzen, wenn nach § 3 WEG aufgeteilt werden soll. Alternativ kommt in diesen Fällen aber auch eine Aufteilung nach § 8 WEG (dazu sogleich Rdn 59) in Betracht. Dann setzen sich die Beteiligungsverhältnisse unverändert an sämtlichen Sondereigentumseinheiten fort. Wenn nicht ohnehin eine alsbaldige Auseinandersetzung angestrebt wird, kann dieser Weg aus Kostengründen empfehlenswert sein.^[111]

[110] Vgl. OLG Köln, Beschl. v. 11.4.2019 – 2 Wx 69/19 – juris.

[111] Vgl. auch Beck'sches Notarhandbuch/Rapp, Kap. 1 § 3 Rn 28 mit dem Praxishinweis Kosten.

2. Einseitige Teilungserklärung (§ 8 WEG)

Rz. 59

Der Alleineigentümer^[112] eines Grundstücks kann durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile teilen und mit jedem Anteil Sondereigentum verbinden. Materiell-rechtlich ist diese Teilung nach wie vor formfrei, da § 8 Abs. 2 WEG nur auf § 4 Abs. 2 S. 2 WEG verweist und hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse keine Veränderung eintritt. Grundbuchrechtlich ist § 29 GBO zu berücksichtigen. Die einseitige Teilung nach § 8 WEG ist der im Vergleich zum Teilungsvertrag nach §§ 3, 4 WEG weitaus häufigere Fall der Aufteilung.

Rz. 60

Handelt es sich um eine reine Vorratsteilung, genügt also Unterschriftsbeglaubigung. Ist ein baldiger Abverkauf einzelner Einheiten, insbesondere noch vor Anlegung der Grundbücher, geplant, wird die Teilungserklärung jedoch in der Regel beurkundet, um bei den anschließenden Verträgen nach § 13a BeurkG auf sie verweisen zu können.

Vorratsteilungen hatten in jüngster Zeit angesichts des drohenden Erlasses weiterer Sozialer Erhaltungsverordnungen und des nunmehr erlassenen Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz),^[113] dessen Umsetzung weitreichende Beschränkungen der Aufteilung von Bestandsimmobilien mit sich bringt, an Bedeutung deutlich zugenommen.

[112] Dazu gehören auch Gesellschaften zur gesamten Hand.

[113] Das Baulandmobilisierungsgesetz wurde am 22. Juni im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. I, S. 1802) und trat am 23. Juni 2021 in Kraft. Eine Kurzzusammenfassung der inhaltlichen Änderungen ist abrufbar unter https://www.­dnoti.de/informationen/aktuelles/details/ueberarbeiteter-entwurf-des-baulandmobilisierungsgesetzes/.

3. Abgeschlossenheit/baubehördliche Bescheinigung

a) Materielles Recht

Rz. 61

Materiell-rechtlich soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Für Garagenstellplätze galten bisher dauerhafte Markierungen als ausreichend, § 3 Abs. 2 WEG a.F. Nach der Neufassung gelten – alle – Stellplätze als Räume (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG).

Eine inhaltliche Definition der "Abgeschlossenheit" gibt das Gesetz nicht. Entscheidend ist die Verkehrsauffassung. Wurden unter Verletzung von § 3 Abs. 3 WEG dennoch Grundbücher angelegt und erweist erst die nachträgliche Beurteilung, dass die Abgeschlossenheit zu verneinen gewesen wäre, ist gleichwohl Sondereigentum nach Maßgabe der Teilungserklärung entstanden. Untereinander sind die Beteiligten allerdings verpflichtet, einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen.^[114] Genauso wenig beeinträchtigt eine nachträgliche Beseitigung der räumlichen Abgeschlossenheit durch bauliche Maßnahmen die Fortexistenz des einmal grundbuchlich gebildeten Sondereigentums. Sind Stellplätze und Freiflächen nicht durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt, lässt § 3 Abs. 3 Hs. 2 WEG als "Soll"-Vorschrift ebenfalls die Entstehung des Sondereigentums unberührt.^[115]

[114] Statt aller Spielbauer/Then, § 3 WEG Rn 12 ff.

[115] Vgl. auch Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn 1706,1712.

b) Baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung

Rz. 62

Diese materiell-rechtliche Komponente wird verfahrensrechtlich ergänzt durch die sogenannte baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung. Nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 WEG muss aus dem Aufteilungsplan nunmehr nicht nur die Aufteilung des Gebäudes, sondern auch des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersic...