§ 1 Grundlagen und Einführung / b) Zwingendes weiteres Gemeinschaftseigentum

Rz. 36

Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder dessen Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder – nach der WEG-Reform – von Teilen des Grundstücks befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Man spricht verkürzend von konstruktiven und konstitutiven Teilen.^[72] Es handelt sich hierbei um eine zwingende Vorschrift. Jeder Versuch, den Anwendungsbereich dieser Norm zu beschränken, begründet unweigerlich die Nichtigkeit der betreffenden Bestimmung, ggf. Gesamtnichtigkeit der Teilung. Die Eintragung der Erstaufteilung im Grundbuch führt unter keinem Aspekt zur Heilung; auch der Erwerb aufgrund öffentlichen Glaubens aufgrund einmal gebildeter Grundbücher ist ausgeschlossen. Das Grundbuch ist und bleibt unrichtig.

Rz. 37

WEG-Reform

Wird auf einer Freifläche im Annex-Sondereigentum zu einem späteren Zeitpunkt ein weiteres Gebäude errichtet, das mit dem Grundstück fest verbunden ist, ist das eigentumsrechtliche Schicksal der konstruktiven und konstitutiven Teile dieses neuen ­(Neben-)Gebäudes unklar:Nach einer Auffassung greift die Regelung des § 5 Abs. 2 WEG auch hier ein und es besteht daran Gemeinschaftseigentum. Da die anderen Miteigentümer dieses Gemeinschaftseigentum nicht erwerben wollten, handelt es sich um "aufgedrängtes" Gemeinschaftseigentum. Folgt man dieser Auffassung, sind ergänzende Regelungen zur Instandhaltung und Kostentragung hinsichtlich dieses aufgedrängten Gemeinschaftseigentums notwendig. Die Eigentumsverhältnisse sind nach dieser Auffassung also immer gleich, unabhängig davon, ob ein Gebäude auf einer Grundstücksfläche im Gemeinschaftseigentum oder einer Grundstücksfläche im Annex-Sondereigentum errichtet wird.^[73] Nach anderer Auffassung besteht hingegen an dem gesamten neuen Neben-Gebäude, einschließlich seiner konstruktiven und konstitutiven Bestandteile, ipso iure Sondereigentum.^[74] Diese Auffassung macht zwar Regelungen zur Instandhaltung und Kostentragung überflüssig, bricht aber noch weitergehend mit der Systematik des WEG, weil die – grundsätzlich zwingende, s.o. – Regelung des § 5 Abs. 2 WEG bei Gebäuden, die auf Annex-Sondereigentum errichtet werden, nicht gelten soll.

[72] Vgl. auch Hügel/Elzer, WEG § 5 Rn 21 ff.

[73] Vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 1 Rn 30.

[74] Vgl. Palandt/Wicke, BGB, § 3 WEG Rn 10; vgl. auch DNotI-Report 22/2020, S. 172.