Rz. 80
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Sie beschließen hierüber grundsätzlich in Präsenzversammlungen (§ 23 WEG); die erforderlichen Mehrheitsverhältnisse richten sich nach Beschlussgegenstand und Regelungen der Gemeinschaftsordnung. In der Wohnungseigentümerversammlung hat nach der gesetzlichen Regelung jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (Kopfprinzip, § 25 Abs. 2 WEG). Dies gilt unabhängig davon, wie viele Wohnungen im Eigentum des Betroffenen stehen. § 25 Abs. 2 WEG ist jedoch abdingbar. Häufig wird in Gemeinschaftsordnungen eine Stimmverteilung nach Wohnungen oder Miteigentumsanteilen bestimmt. Im Falle größerer Wohnungseigentumsanlagen sollte darauf geachtet werden, untergeordneten Einheiten (wie z.B. Tiefgaragenstellplätzen oder nach der WEG-Reform im Fall von oberirdischen Stellplätze, die an Personen außerhalb der WEG verkauft worden sind,) ein geringeres Stimmgewicht zuzuweisen. Bei größeren Bauprojekten, deren Fertigstellung in verschiedenen Bauabschnitten über einen vorhersehbar längeren Zeitraum erfolgt, kann es sich anbieten, die Miteigentumsanteile der Eigentümer fertiggestellter Wohneinheiten anders zu gewichten als die Miteigentumsanteile der Eigentümer nicht fertiggestellter Wohneinheiten (sog. "Geisterwohnungen").[145]
Nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer nunmehr beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne körperliche Anwesenheit teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Zudem ist nach § 23 Abs. 3 WEG ein Beschluss auch gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.
Rz. 81
WEG-Reform
Die Corona-Pandemie hat mit aller Dringlichkeit die Frage aufgeworfen, ob Wohnungseigentümerversammlungen nicht an die Gegebenheiten des digitalen Zeitalters angepasst werden können. Diverse für das Frühjahr 2020 geplante Wohnungseigentümerversammlungen waren verschoben worden. Solche (auch) digitalen Versammlungen haben ihre eigene Problematik. Nunmehr kann der mit der Erstellung der Gemeinschaftsordnung befasste Notar, der Regelungen zu (auch) virtuellen Versammlungen gestalten will, immerhin auf eine Grundlage im Gesetz zurückgreifen, § 23 Abs. 1 S. 2 WEG. Die mit solchen Versammlungen verbundenen Probleme werden dadurch freilich nicht gelöst.[146]
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