§ 1 Grundlagen und Einführung / 8. Verwaltung

a) Versammlung und Stimmrecht

Rz. 80

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Sie beschließen hierüber grundsätzlich in Präsenzversammlungen (§ 23 WEG); die erforderlichen Mehrheitsverhältnisse richten sich nach Beschlussgegenstand und Regelungen der Gemeinschaftsordnung. In der Wohnungseigentümerversammlung hat nach der gesetzlichen Regelung jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (Kopfprinzip, § 25 Abs. 2 WEG). Dies gilt unabhängig davon, wie viele Wohnungen im Eigentum des Betroffenen stehen. § 25 Abs. 2 WEG ist jedoch abdingbar. Häufig wird in Gemeinschaftsordnungen eine Stimmverteilung nach Wohnungen oder Miteigentumsanteilen bestimmt. Im Falle größerer Wohnungseigentumsanlagen sollte darauf geachtet werden, untergeordneten Einheiten (wie z.B. Tiefgaragenstellplätzen oder nach der WEG-Reform im Fall von oberirdischen Stellplätze, die an Personen außerhalb der WEG verkauft worden sind,) ein geringeres Stimmgewicht zuzuweisen. Bei größeren Bauprojekten, deren Fertigstellung in verschiedenen Bauabschnitten über einen vorhersehbar längeren Zeitraum erfolgt, kann es sich anbieten, die Miteigentumsanteile der Eigentümer fertiggestellter Wohneinheiten anders zu gewichten als die Miteigentumsanteile der Eigentümer nicht fertiggestellter Wohneinheiten (sog. "Geisterwoh­nungen").^[145]

Nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer nunmehr beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne körperliche Anwesenheit teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Zudem ist nach § 23 Abs. 3 WEG ein Beschluss auch gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.

Rz. 81

WEG-Reform

Die Corona-Pandemie hat mit aller Dringlichkeit die Frage aufgeworfen, ob Wohnungseigentümerversammlungen nicht an die Gegebenheiten des digitalen Zeitalters angepasst werden können. Diverse für das Frühjahr 2020 geplante Wohnungseigentümerversammlungen waren verschoben worden. Solche (auch) digitalen Versammlungen haben ihre eigene Problematik. Nunmehr kann der mit der Erstellung der Gemeinschaftsordnung befasste Notar, der Regelungen zu (auch) virtuellen Versammlungen gestalten will, immerhin auf eine Grundlage im Gesetz zurückgreifen, § 23 Abs. 1 S. 2 WEG. Die mit solchen Versammlungen verbundenen Probleme werden dadurch freilich nicht gelöst.^[146]

[145] Vgl. v. Türckheim, notar 4/2020, 99, 103f. unter Bezugnahme auf BGH, Urt. v. 18.1.2019 – V ZR 72/18 – juris. Hierzu s. auch Esbjörnsson, notar 2020, 3.

[146] Ausführlich Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 8 Rn 44 ff., insbesondere 54 ff.

b) Verwalter

Rz. 82

Auch die Regelungen über den Verwalter sind durch die WEG-Reform angepasst worden, §§ 26 ff. WEG. Wie gehabt kann die Bestellung auf höchstens fünf Jahre erfolgen (§ 26 Abs. 2 S. 1 WEG), eine wiederholte Bestellung ist möglich. Die Erstbestellung durch den aufteilenden Eigentümer ist auf drei Jahre begrenzt, und zwar ab der Begründung des Wohnungseigentums. Der Verwalter kann nach § 26 Abs. 3 WEG nunmehr jederzeit abberufen werden. Abweichungen von § 26 Abs. 1 bis 3 WEG sind nach § 26 Abs. 5 WEG unzulässig. Neu ist der "Zertifizierte Verwalter" nach § 26a WEG: Als solcher darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.^[147]

Rz. 83

WEG-Reform

Nach dem WEMoG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch bei einer Aufteilung nach § 8 WEG mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (vgl. § 9a Abs. 1 S. 2 WEG). Diese Ein-Personen-Gemeinschaft kann auch bereits den Beschluss zur Bestellung des Verwalters fassen. Teilweise wird hieraus gefolgert, dass der erste Verwalter daher nicht mehr in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden darf.^[148] Erfolgt die Bestellung gleichwohl, soll dies nach anderer Auffassung jedoch als Vorab-Beschluss des aufteilenden Eigentümers zur Bestellung zu sehen sein,^[149] der mit der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft wirksam wird. Es wird daher geraten, als sichersten Weg die Ein-Personen-Gemeinschaft durch Beschluss nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher den Verwalter bestellen zu lassen.^[150] Mustertexte sollten entsprechend angepasst werden.

Rz. 84

Eine juristische Person, auch eine Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt),^[151] kann ebenso wie eine Handelsgesellschaft Verwalter sein. Entscheidend ist, dass die betreffende Gesellschaft – unabhängig von der Rechtsform – über die für einen geordneten Geschäftsbetrieb als Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft erforderliche finanzielle Ausstattung verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet.^[152] Eine BGB-Gesellschaft^[153] oder mehrere Personen nebeneinander^[154] können jedoch nicht zum Verwalter bestellt werden. Eine gleichwohl erfolgte Bestellung ist nichtig.^[155] Die ...