Die Bevölkerungszahl in Geislingen an der Steige (Baden-Württemberg) wächst wieder. Wohnungskonzepte mit Zukunftsperspektive sind gefragt. Die Geislinger Siedlungs- und Wohnungsbau GmbH (GSW) stellt sich der Herausforderung und plant ein ganzes Wohnquartier in modularer Bauweise.
Der demografische Wandel macht auch vor der Großen Kreisstadt Geislingen an der Steige mit ihren rund 28.000 Einwohnern nicht halt. Doch wegen der Lage an zwei Bundesstraßen und eines gut ausgebauten Schienennetzes sind die Städte Göppingen und Ulm gut zu erreichen. Auch ist das Wohnen – verglichen mit anderen Standorten in der Region – noch vergleichsweise günstig. Zahlreichen Bildungs-, Freizeit- und Kulturangebote sowie die Schwäbische Alb als Naherholungsgebiet sprechen für sich.
Um die Attraktivität der Stadt Geislingen langfristig zu erhalten, bedarf es auch eines zeitgemäßen Wohnungsangebots. Durch den Abriss der alten Wohnsiedlung Bruckwiesen aus den 1930er Jahren mit 20 Reihenhäusern und zwölf Mehrfamilienhäusern wird ein rund 11.000 Quadratmeter großes Grundstück zwischen der B 10 und der Fils frei, auf der die GSW ein neues Wohnquartier in Modulbauweise realisieren will. Als potenzielle Mieter will die GSW Familien mit mittleren Einkommen aus Geislingen und dem Umland sowie Pendler ansprechen.
Modularbauweise: Mehrfamilienhäuser im Planungsgebiet "Bruckwiesen"
Das Thema modulares Bauen stand nicht im Pflichtenheft des städtebaulichen Wettbewerbs, den die GSW ausgelobt hat. Aber das Ergebnis war eindeutig: Das ortsansässige Architekturbüro Arch & Art überzeugte mit seiner Idee, für das Planungsgebiet "Bruckwiesen" auf modularen Wohnungsbau zu setzen. Die Grundrisse der Mehrfamilienhäuser bleiben je nach Bedarf während der Planungsphase flexibel.
So soll im "Baukastensystem" ein breit gefächertes Wohnungsangebot entstehen, das unterschiedliche Zielgruppen anspricht. Aspekte wie Nachhaltigkeit, soziale Identität, Energieeffizienz und Ökologie werden dabei berücksichtigt.
Wohnviertel mit individuellem Charakter
Bei der Entwicklung des neuen Stadtquartiers nahm Architekt Thomas Neugschwender von Arch & Art mittelalterliche Stadtstrukturen als Vorbild, ebenso die vorhandenen Randbedingungen wie die Lage an der Fils und die benachbarte Bebauung. Wichtig war ihm, dem neuen Wohnviertel einen eigenständigen, individuellen Charakter zu verleihen, mit dem sich die späteren Bewohner identifizieren können.
Vorgesehen sind acht Mehrfamilienhäuser mit 95 barrierearmen Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von 8.457 Quadratmetern. Die Gebäude werden zwei bis drei Geschosse plus Staffelgeschoss für Penthouse-Wohnungen haben. Die Wohnungsgrößen reichen von 38,5 Quadratmetern für eine 1-Zimmer-Wohnung bis rund 134 Quadratmetern für eine 5-Zimmer-Wohnung.
Baukastensystem mit neun Modulen
Da alle Häuser nach einem einheitlichen modularen Bausystem konzipiert sind, können die Mehrfamilienhäuser je nach Bedarf flexibel zusammengestellt werden. Das System besitzt neun unterschiedliche Gebäudemodule, die bei den einzelnen Häusern unterschiedlich miteinander kombiniert werden können.
Laut Neugschwender liegt der Vorteil gegenüber konventionell geplanten Gebäuden in einer höheren Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit. Eine optimale Planung der neun Gebäudemodule vereinfache beispielsweise das Erstellen von Leistungsverzeichnissen und beschleunige die Bauausführung.
"Das modulare Bausystem wird sich positiv auf die Baukosten auswirken." Architekt Thomas Neugschwender, Arch & Art
Denn bei der Gestaltung der Grundrisse und der Wohnungsgrößen könne nach Bedarf flexibel reagiert werden. Einer 5-Zimmer-Wohnung oder einer 1- und einer 2-Zimmer-Wohnung liegt dasselbe Modul zugrunde: Acht Gebäude mit immer den gleichen optimierten Gebäudemodulen. Trotz Modularbauweise werden die Mietpreise aber voraussichtlich bei mehr als acht Euro pro Quadratmeter liegen.
Aufgrund der Nähe zur Fils und unter Kostengesichtspunkten erhalten die Mehrfamilienhäuser nur eine Teilunterkellerung. Auf Tiefgaragen wird verzichtet. Ein Pkw-Stellplatz pro Wohnung befindet sich in den Gebäuden oder in Carports. Ein separates Parkhaus an der B 10 bietet weitere 52 Stellplätze. Damit im Wohngebiet kein Durchgangsverkehr entsteht, bleibt die direkte Anbindung zur B 10 geschlossen. Bei der Planung wurde zudem großer Wert auf die städtebauliche Anordnung sowie die Gestaltung der Freiflächen gelegt.
Zukunftsweisendes Neubauprojekt für rund 20 Millionen Euro
Die GSW nimmt für das zukunftsweisende Neubauprojekt "Bruckwiesen", das in zwei Bauabschnitten realisiert werden soll, mehr als 20 Millionen Euro in die Hand. Aktuell wird von Kosten (KG 300+400) in Höhe von circa 1.300 Euro pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche (BGF) netto ausgegangen. Der Baubeginn ist noch für dieses Jahr geplant.
Zwar liegt der Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans vor, doch ist mit dem Satzungsbeschluss erst im Frühjahr 2019 zu rechnen. Für ein Mustergebäude wird die Ausführungsplanung in Kürze abgeschlossen. Frühestens ab Frühjahr 2019 kann es eine Aussage dazu geben, ob sich die wirtschaftlichen Erwartungen in Bezug auf die Kostenersparnis durch das modulare Bauen erfüllen.
Der vollständige Artikel erschien im Magazin "DW Die Wohnungswirtschaft", Ausgabe 12/2018.