Wohnungskäufer haftet nicht für Altschulden

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom Erwerber einer Eigentumswohnung, die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum zu dulden.

Im April 2010 wurde über das Vermögen des damaligen Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet. Dieser hatte Hausgelder für die Jahre 2009 und 2010 sowie die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009 nicht beglichen. Die WEG meldete die Forderungen im Insolvenzverfahren zur Tabelle an.

Im Juni 2010 kaufte der jetzige Eigentümer die Wohnung vom Insolvenzverwalter. Die WEG meint, der neue Eigentümer hafte mit dem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers und klagt nun auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum.

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft – entgegen einer Meinung, die in Rechtsprechung und Literatur verbreitet ist. Die Vorschrift enthält lediglich eine Privilegierung der dort aufgeführten schuldrechtlichen Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungs- als auch im Insolvenzverfahren.

Der Gesetzgeber wollte zwar erreichen, dass die WEG in der Zwangsversteigerung in begrenztem Maße bevorrechtigt am Veräußerungserlös beteiligt ist und sich dies auch in der Insolvenz des säumigen Eigentümers auswirkt, er wollte aber keine sachenrechtlich bislang unbekannte private Last einführen. Durch richterliche Rechtsfortbildung kann auch kein neues dingliches Recht geschaffen werden; dies müsste der Gesetzgeber entscheiden.

Die WEG kann daher nicht in das Wohnungseigentum des neuen Eigentümers vollstrecken.

(BGH, Urteil v. 13.9.2013, V ZR 209/12)