Wohnungseigentümer muss nicht für gesamte Wasserkosten der WEG aufkommen

Hintergrund

Mehrere Wohnungseigentümer und ein Wasserversorger streiten darüber, ob für Wasser- und Abwasserkosten der Wohnanlage die einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner (d. h. jeder in voller Höhe) aufkommen müssen oder nur die rechtsfähige Eigentümergemeinschaft.

Der Versorger hatte das Grundstück der WEG mit Trinkwasser versorgt und das Abwasser entsorgt. Er verklagt einige Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner auf restliches Entgelt für Wasserversorgung.

Die beklagten Wohnungseigentümer sind der Ansicht, dass nur die WEG für die Forderungen aus dem Versorgungsvertrag hafte, nicht aber die einzelnen Mitglieder persönlich als Gesamtschuldner.

Entscheidung

Der BGH gibt den Wohnungseigentümern Recht. Sie haften nicht als Gesamtschuldner für den Verband.

Die Vertragsangebote des Versorgers richteten sich vorliegend nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die WEG. Deshalb sind Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung mit der WEG zustande gekommen.

Soweit die WEG bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie rechtsfähig. Vertragspartner ist in der Regel die teilrechtsfähige WEG, die dann auch als solche haftet. Daneben kann eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur bestehen, wenn sie sich klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. Daran fehlt es im entschiedenen Fall.

Ganz aus dem Schneider sind die Wohnungseigentümer aber nicht: Sie haften zwar nicht als Gesamtschuldner für die gesamten Wasserkosten. Gemäß § 10 Abs. 8 WEG haften sie aber anteilig nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten der WEG. Jeder Wohnungseigentümer muss daher einen Teil der Wasserkosten tragen.

(BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 329/08)

Praxis-Hinweis

Anders hat der BGH für die Haftung für Kommunalabgaben (z. B. Entsorgungs- und Straßenreinigungskosten) entschieden (Urteil v. 18.6.2009, VII ZR 196/08). Die einzelnen Wohnungseigentümer haften als Gesamtschuldner für die Kommunalabgaben der gesamten WEG, wenn das gesetzlich festgelegt ist.

Die maßgeblichen gesetzlichen Grundlagen lauten:

§ 421 BGB Gesamtschuldner

Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuldner), so kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet.

§ 10 WEG Allgemeine Grundsätze  

(6) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. …Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden.

(8) Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; …