Begriff „Wohnung“ umfasst bei Stimmrechtsregelung auch Teileigentumseinheiten

Hintergrund

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten über die Anzahl von Stimmrechten. Die Liegenschaft besteht aus 14 Wohnungseigentums- und 8 Teileigentumseinheiten.

Die Gemeinschaftsordnung sieht zum Stimmrecht vor: „In der Wohnungseigentümerversammlung hat grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. ... Ist ein Wohnungseigentümer Eigentümer mehrerer Wohnungen, so hat er für jede Wohnung eine Stimme. ..."

Der Verwalter ist der Meinung, dass die 14 Wohnungen je eine Stimme hätten, die Teileigentumseinheiten hingegen keine. Dem gegenüber begehrt ein Eigentümer, der eine Wohnung und eine Teileigentumseinheit hält, die Feststellung, dass ihm auch für die Teileigentumseinheit eine Stimme zusteht.

Entscheidung

Der Eigentümer besitzt auch für seine Teileigentumseinheit eine Stimme in der Eigentümerversammlung.

In der Gemeinschaftsordnung ist das in § 25 Abs. 2 WEG normierte Kopfprinzip abbedungen und durch das Objektprinzip ersetzt worden. Zwar könnte der Satz in Gemeinschaftsordnung, nach dem jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich eine Stimme hat, so verstanden werden, dass die Gemeinschaftsordnung schlicht den Gesetzeswortlaut des § 25 Abs. 2 WEG wiederholt. Die Gemeinschaftsordnung belässt es jedoch hierbei nicht, sondern bestimmt weiter, dass ein Wohnungseigentümer, der mehrere Wohnungen besitzt, für jede Wohnung eine Stimme hat. Mit dieser Regelung ist das Kopfprinzip abbedungen und durch das Objektprinzip ersetzt worden.

Das führt dazu, dass der klagende Eigentümer nicht nur für sein Wohnungseigentum, sondern auch für sein Teileigentum jeweils eine Stimme in der Eigentümerversammlung besitzt. Einziger Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum ist die bauliche Eignung und Zweckbestimmung des Sondereigentums. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.

Da somit Wohnungs- und Teileigentum keine unterschiedliche Rechtsqualität zukommt, bestimmt § 1 Abs. 6 WEG, dass die Vorschriften über das Wohnungseigentum für das Teileigentum entsprechend gelten. Wird daher in einer Teilungserklärung nur der Begriff Wohnungseigentümer verwendet, umfasst dieser nicht lediglich die Wohnungseigentümer, sondern auch die Teileigentümer. Nichts anderes kann im vorliegenden Fall gelten, in dem die Gemeinschaftsordnung regelt, dass jede Wohnung eine Stimme besitzt. Dies ist dahin auszulegen, dass jedes Wohnungs- und jedes Teileigentum eine Stimme besitzt.

(AG Wiesbaden, Urteil v. 13.1.2012, 92 C 4523/11)