Miete nach Mieterhöhung: Was für die Kündigung maßgeblich ist

Hintergrund: Mieter zahlen zwei Mieten unterschiedlicher Höhe nicht

In einem Mietverhältnis über eine Wohnung betrug die Miete bis Juni 2016 monatlich 450 Euro, nach einer Mieterhöhung lag die Miete ab Juli bei 453 Euro monatlich.

Die Mieter zahlten die Mieten für Juni und für August 2016 zunächst nicht. Wegen des Mietrückstandes von 903 Euro kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos und erhob Räumungsklage. Nach Rechtshängigkeit zahlten die Mieter den Rückstand. Daraufhin erklärte die Vermieterin den Rechtsstreit für erledigt. Das Gericht hatte noch über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden.

Entscheidung: Auf Miethöhe bei Kündigung kommt es an

Die Vermieterin muss die Prozesskosten tragen, weil die Klage von Anfang an unbegründet war. Der Mietrückstand reichte nicht aus, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen.

Ein Vermieter kann nach § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Nach Meinung der Vermieterin waren diese Voraussetzungen erfüllt, weil die Mieter zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung jeweils die gesamte Miete für Juni und August 2016 und damit die Miete für zwei Monate nicht gezahlt hatten.

Das Amtsgericht Lübeck ist anderer Auffassung. Maßgeblicher Betrag ist demnach nicht die Summe aus zwei Monatsmieten, in denen Verzug eingetreten ist, sondern das Doppelte der ungeminderten Monatsmiete, die zum Zeitpunkt der Kündigung geschuldet ist. Da zu diesem Zeitpunkt eine Miete von 453 Euro geschuldet war, war für eine fristlose Kündigung ein Rückstand von mindestens 906 Euro erforderlich. Tatsächlich waren die Mieter aber nur mit 903 Euro in Verzug.

Für dieses Verständnis spricht zunächst der Wortlaut der Vorschrift, denn dieser bezieht sich auf zwei unbestimmte Monate („für zwei Monate“), nicht auf die Monate in denen der Rückstand entstanden ist. Auch der Grundsatz, dass das Kündigungsrecht zu dem Zeitpunkt entsteht, wenn die Tatbestandsvoraussetzungen des § 543 BGB vorliegen, spricht dafür, auch die zu diesem Zeitpunkt geschuldete Miethöhe als maßgebliche anzusehen und nicht auf frühere Zeitpunkte abzustellen.

Schließlich spricht auch das Bedürfnis nach Rechtsklarheit und Rechtssicherheit für diese Auslegung. Denn § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB umfasst nicht nur den Fall, dass zwei Monatsmieten vollständig nicht gezahlt werden, sondern gerade auch den Fall, dass sich der Rückstand über eine Vielzahl von kleineren Mietrückständen zu einem hinreichenden Betrag addiert. In diesem Fall wäre es aber – die Meinung der Vermieterin zugrunde gelegt – kaum möglich, den maßgeblichen Kündigungsbetrag zu bestimmen. Stammt beispielsweise ein Mietrückstand aus drei Monaten, in denen jeweils eine unterschiedliche Miethöhe geschuldet war, wäre es nicht möglich, einen Betrag zu bestimmen, der die Miete für zwei Monate erreicht, da unklar bliebe, auf welche zwei der drei Monate abzustellen wäre. Stellt man hingegen auf die Miethöhe zum Kündigungszeitpunkt ab, ist die Bestimmung des Kündigungsbetrags eindeutig und damit rechtssicher möglich.

(AG Lübeck, Beschluss v. 9.1.2017, 31 C 2199/16)