Vermieter muss Zuschuss für Instandsetzung bei Mieterhöhung nicht angeben

Hintergrund

Vermieter und Mieter streiten über die Wirksamkeit einer Mieterhöhung.

Der Vermieter verlangt vom Mieter einer Wohnung in Berlin-Mitte Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Er stützt dieses Verlangen auf den Mietspiegel.

1999 hatte der Voreigentümer der Wohnung öffentliche Fördermittel erhalten. Dabei handelte es sich um Baukosten- und Aufwendungszuschüsse für die Finanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten. Im Fördervertrag ist geregelt, dass die Fördermittel als Drittmittel nur für die Instandsetzungsarbeiten angesehen werden. Die Modernisierung hingegen sollte allein als durch die Eigenmittel des Vermieters abgedeckt gelten.

Im Mieterhöhungsverlangen erwähnte der Vermieter die Fördermittel nicht. Der Mieter meint daher, das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

Die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens setzt nicht voraus, dass der Vermieter erhaltene öffentliche Fördermittel in dem Erhöhungsverlangen angibt, wenn diese ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden.

Die Angabepflicht des Vermieters soll gewährleisten, dass der Mieter die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens im Hinblick auf die Anrechnung von Fördermitteln überprüfen kann. Nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB werden allerdings nur die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete angerechnet, nicht jedoch die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen. Der Vermieter musste die Fördermittel, die er für die Instandsetzung erhalten hat, daher nicht im Mieterhöhungsverlangen angeben.

(BGH, Urteil v. 19.1.2011, VIII ZR 87/10)

§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

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(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 559a BGB: Anrechnung von Drittmitteln

(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.

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