Immer mehr private Haushalte leiden unter den stark steigenden Energiepreisen. Eine Entwicklung, die auch WEG-Verwaltern Sorge bereitet. Eine Anpassung der Vorauszahlungen kann dabei helfen, (zu) hohen Nachzahlungen am Ende der Abrechnungsperiode vorzubeugen.
Stephan Volpp, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, und der Energieversorger MONTANA haben zusammengefasst, welche Handlungsoptionen sich WEGs bieten.
Die Rechtslage: Mögliche Optionen und Vorgehensweise
Verfügt eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über ausreichende Mittel, darf der Verwalter höhere Vorauszahlungen an Energielieferanten aus den laufendenden Mitteln entrichten. Ausgenommen ist der Zugriff auf die Erhaltungsrücklage. Reichen die liquiden Mittel nicht aus, bieten sich nach § 28 Abs. 1 WEG zwei Möglichkeiten:
1. Die WEG deckt die gestiegenen Vorauszahlungen über eine Sonderumlage und beschließt daher mehrheitlich, zur Deckung der gestiegenen Vorauszahlungen eine Liquiditätssonderumlage oder eine Energiekosten-Sonderumlage zu erheben, die die Höhe, die Fälligkeit und den Umlageschlüssel enthalten muss.
2. Alternativ ist auch eine erneute Beschlussfassung über den Einzelwirtschaftsplan möglich, die erhöhte Zuführungsbeiträge für Energiekosten vorsieht. In diesem Fall werden die Vorschüsse dann bereits im laufenden Wirtschaftsjahr angepasst. Dabei ist zu beachten, dass die Beitragsverpflichtungen der Wohnungseigentümer hier nicht etwa durch die Anforderung des Verwalters entstehen, sondern durch die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer! Verwalter sind daher gut beraten, für die erforderliche Zustimmung eine „außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung“ einzuberufen. Die Zustimmung kann gemäß § 23 Abs. 3 WEG wahlweise auch über ein Umlaufverfahren, das nach neuem Recht nur noch der Textform genügen muss, eingeholt werden. Ob so die erforderliche Zustimmung bei allen Wohnungseigentümern zustande kommt, darf allerdings bezweifelt werden.
Preisexplosion am Energiemarkt: Worauf WEGs jetzt achten sollten
Rücklagen bilden. Eine Prognose über die weitere Entwicklung der Energiepreise ist derzeit nicht möglich. Allerdings kann zur Deckung der Liquidität der Gemeinschaft gemäß § 19 Abs. 1 WEG eine Rücklage für Energiekosten gebildet werden. Fallen die Preise für Energie wieder, erlaubt es das WEG-Recht, die Rücklage auch wieder aufzuheben. Achten Sie darauf, dass abrechnungstechnisch und buchhalterisch ein Mehraufwand für den Verwalter entsteht. Dieser muss – eine entsprechende Klausel im Verwaltervertrag vorausgesetzt – gesondert vergütet werden. Darauf ist vor der Beschlussfassung hinzuweisen.
Rechtzeitig informieren. In der derzeit angespannten Lage ist es von großer Bedeutung, dass die Verwalter die Eigentümer regelmäßig über die bevorstehenden Entwicklungen und deren Bedeutung für das Finanzwesen der Gemeinschaft informieren und aufklären.
Markt beobachten. WEG-Verwalter sind gut beraten, die Entwicklungen an den Energiemärkten – am besten in Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat – zu beobachten. Nur so kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Energie noch möglichst „günstig“ einkaufen und ihre Wohnungseigentümer nicht mehr als nötig finanziell belasten.
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