Die Kenntnis davon, dass die Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag vereinbart, erlangt der Mieter nicht schon durch das Ansehen der Wohnung, sondern erst durch Nachmessen.
Hintergrund
Die Mieterin einer Wohnung verlangt vom Vermieter die teilweise Rückzahlung von Miete für den Zeitraum Mai 2005 bis November 2011. Sie wohnt seit 1985 in dem Haus, zunächst in einer der jetzigen Wohnung baugleichen Wohnung im 2. OG.
Zum 1.5.2005 schloss sie einen neuen Mietvertrag über die jetzige Wohnung im 1. OG, die sie seitdem bewohnt. Die Wohnung soll laut Mietvertrag 65 Quadratmeter groß sein. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche nur 52,83 Quadratmeter. Die wirkliche Größe der Wohnung erfuhr die Mieterin erst im Jahr 2010, als ein Handwerker die Wohnung zur Vorbereitung von Bodenarbeiten mittels eines Lasers vermessen hatte. Die Mieterin fordert nun anteilig gezahlte Miete zurück.
Der Vermieter meint, der Mieterin sei der Mangel der Wohnungsgröße bekannt gewesen, weil ein Mieter nach längerer Zeit des Wohnens die Maße seiner Wohnung kenne.
Entscheidung
Das LG Krefeld gibt der Mieterin Recht. Die Mieterin hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Mieten aus § 812 Abs. 1 BGB. Die Wohnung war mangelbehaftet, weil sie um ca. 12 Quadratmeter kleiner war als vertraglich vereinbart. Dies führte zu einer Minderung der Miete.
Der Vermieter konnte nicht beweisen, dass die Vermieterin den Mangel der Wohnung bei Vertragsschluss gekannt oder grob fahrlässig nicht gekannt hat, so dass das Minderungsrecht nicht gem. § 536b BGB ausgeschlossen war. Die Kenntnis soll sich dem Vermieter zufolge daraus ergeben, dass die Mieterin jahrelang in der darüber liegenden, baugleichen Wohnung gewohnt und deshalb die Größe gekannt habe.
Diese Argumentation greift nicht durch. Die Problematik stellt sich nicht nur im Rahmen des § 536b BGB, sondern in vergleichbarer Weise bei der Prüfung des Verjährungsbeginns. Auch für den Verjährungsbeginn ist Kenntnis von der Flächenabweichung notwendig. Da es für den Verjährungsbeginn gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB und ebenso für die Kenntnis gem. § 536b BGB nur auf Tatsachenkenntnis und nicht auf die Kenntnis der Rechtslage ankommt, ist die Kenntnis der Kantenlänge aller Räume und die Raumhöhe ausreichend, nicht aber die nur mit Rechtskenntnis (etwa der Wohnflächenverordnung) und rechtlicher Bewertung zu bewerkstelligende Errechnung der Flächenzahl in Quadratmetern. Die Kenntnis von Kantenlänge bzw. Raumhöhe hat der Mieter aber nicht schon aufgrund bloßen Ansehens bei Nutzung der Mieträume, sondern erst durch Nachmessen.
(LG Krefeld, Urteil v. 7.11.2012, 2 S 23/12)