Kleinreparaturklausel bei der Gewerbemiete oder -pacht

Hintergrund: Kleinreparaturklausel ohne Obergrenze

Die Verpächterin einer Gaststätte verlangt von der Pächterin die Zahlung von Kosten für Reparaturen an der Heizungsanlage.

Der Pachtvertrag enthält folgende Vereinbarung:

„Der Pächter trägt die Kosten für Kleinreparaturen an Installationen für Elektrik, Wasser und Gas, der Heizungsanlage, den Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, jedoch in einem Jahr nicht mehr als eine Monatspacht (ohne Betriebskostenvorauszahlungen).“

Die monatliche Pacht beträgt 1.500 Euro zuzüglich 500 Euro für die Wirtewohnung.

Die Verpächterin ließ 2015 mehrere Reparaturen an der Heizungsanlage durchführen, deren Kosten von insgesamt 721 Euro sie von der Pächterin ersetzt verlangt. Die Pächterin hält die Kleinreparaturklausel im Pachtvertrag für unwirksam, weil sie keine ausdrückliche Kostenobergrenze für die einzelne Reparatur enthält.

Entscheidung: Obergrenze bei Gewerbe nicht erforderlich

Die Pächterin muss die Reparaturkosten erstatten. Das ergibt sich aus der Kleinreparaturklausel im Pachtvertrag.

Die Wirksamkeit der Klausel scheitert nicht daran, dass für die einzelne Reparatur keine Obergrenze genannt wird, bis zu der die Pächterin die Reparaturkosten zu übernehmen hat. Eine solche Obergrenze ist lediglich bei Mietverträgen über Wohnraum Voraussetzung dafür, dass eine Kleinreparaturklausel wirksam ist. Die für den Zeitraum von einem Jahr festgesetzte Grenze von maximal einer Monatspacht ist der Höhe nach nicht zu beanstanden.

Gericht lässt Revision zum BGH zu

Zur Frage, ob Kleinreparaturklauseln in gewerblichen Pachtverträgen neben einer jährlichen Obergrenze auch eine Wertobergrenze für die einzelnen Reparaturen enthalten müssen und welche Obergrenze für eine einzelne Reparatur gegebenenfalls angemessen ist, werden in Rechtsprechung und Literatur unterschiedliche Auffassungen vertreten. Das Gericht hat zur höchstrichterlichen Klärung dieser Frage die Revision zum BGH zugelassen.

(LG Darmstadt, Urteil v. 27.7.2017, 6 S 373/16)