Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme auch bei fehlender Ankündigung zulässig

Hintergrund

Ein Vermieter in Berlin stritt mit einer Mieterin um eine Mieterhöhung, die er nach einer Modernisierungsmaßnahme (Einbau eines Fahrstuhls) verlangt hatte.

Der Vermieter hatte die Modernisierungsmaßnahme zunächst schriftlich angekündigt, zog dann aber diese Modernisierungsankündigung wegen eines Widerspruchs der Mieterin zurück. Schließlich ließ er den geplanten Aufzug doch einbauen und erhöhte die Grundmiete um 120,78 EUR. Die Beklagte zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht. Mit seiner Klage begehrt der Vermieter Zahlung des Erhöhungsbetrags für die Monate Juni bis August 2009.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (BGH) gibt dem Vermieter Recht.

Eine Mieterhöhung, die nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Durchführung der Arbeiten nicht nach § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat.

Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist aber nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umzulegen.

(BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 164/10)

§ 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.