Herausgabe eines Kellerabteils nach Jahrzehnten

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümerin (Wohnung Nr. 3) verlangt von einem anderen Wohnungseigentümer (Wohnung Nr. 1) die Herausgabe eines Kellerraums.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus drei Parteien. Die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan von 1972 sieht vor, dass es in einem großen Kellerraum vier Kellerabteile gibt, von denen zwei der Wohnung Nr. 3 und zwei der Wohnung Nr. 2 zugeordnet sind. Der Wohnung Nr. 1 ist in diesem Raum kein Abteil zugeordnet. Der ihr zugeordnete Keller, den der Eigentümer vermietet hat, befindet sich in einem anderen Gebäudeteil.

Tatsächlich wurden in dem Kellerraum aber drei Kellerabteile eingerichtet, die mit Holzverschlägen voneinander getrennt sind. Jede Wohneinheit nutzt ein Abteil.

Die Eigentümerin der Wohnung Nr. 3 kaufte diese im Jahr 2012. Sie verlangt vom Eigentümer der Wohnung Nr. 1 die Herausgabe der Kellerfläche, die im Aufteilungsplan ihrer Wohnung zugeordnet ist.

Der beklagte Eigentümer wendet ein, das herauszugebende Kellerabteil müsse erst geschaffen werden und der Erstherstellungsanspruch sei gegen die Gemeinschaft zu richten. Außerdem sei der Herausgabeanspruch verjährt und verwirkt, da der Keller in der jetzigen Form seit 40 Jahren genutzt werde. Außerdem habe die Klägerin bei Erwerb der Wohnung von der abweichenden Bauausführung gewusst.

Entscheidung

Der Eigentümer muss die Kellerfläche an die Eigentümerin der Wohnung Nr. 3 herausgeben.

Die Klägerin ist Sondereigentümerin der Wohnung Nr. 3 samt Nebenräumen. Dem Sondereigentum steht nicht entgegen, dass die Kellerabteile nicht wie im Aufteilungsplan vorgesehen geschaffen wurden, denn Bauausführung und Aufteilungsplan weichen nicht so voneinander ab, dass es unmöglich ist, die errichteten Räume einer im Aufteilungsplan ausgewiesenen Einheit zuzuordnen. Auch die fehlende Abgeschlossenheit schadet nicht, da die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan eindeutig ist.

Der Eigentümer der Wohnung Nr. 1 ist Besitzer der umstrittenen Fläche und kann kein Recht zum Besitz geltend machen. Insbesondere folgt auch aus der langjährigen unbeanstandeten Nutzung kein Anspruch, den geduldeten Zustand grundbuchrechtlich zu vollziehen und die Teilungserklärung zu ändern.

Der Anspruch auf Herausgabe der Kellerfläche ist auch nicht verjährt, denn eingetragene Rechte unterliegen nicht der Verjährung.

Auch Verwirkung greift nicht ein. Hierfür fehlte es an einem Verhalten der Klägerin oder ihres Rechtsvorgängers, aus der der Eigentümer der Wohnung Nr. 1 schließen durfte, die Kellerfläche dauerhaft besitzen zu dürfen. Außerdem käme Verwirkung nur in Betracht, wenn die Herausgabe für den Beklagten schlechthin unerträglich wäre. Da ihm nach der Teilungserklärung ein anderer Kellerraum zugewiesen ist, ist dies aber nicht der Fall. Dabei spielt es auch keine Rolle, dass er den anderen Kellerraum vermietet hat, denn dies liegt in seinem Risikobereich.

Schließlich steht dem Herausgabeanspruch auch nicht entgegen, dass die Eigentümerin die abweichende Bauausführung beim Erwerb der Wohnung Nr. 3 kannte. Die Geltendmachung erworbener und ihr zustehender Rechte ist nicht rechtsmissbräuchlich.

(AG Stuttgart, Urteil v. 26.2.2014, 61 C 4796/13 WEG)