Großvermieter braucht kein Inkassobüro

Hintergrund

Die Vermieterin, ein großes Wohnungsunternehmen mit über 150.000 bewirtschafteten Einheiten, verlangt vom Mieter einer Wohnung die Zahlung von Mahn- und Inkassokosten.

Der Mieter war zunächst die Nachzahlung aus einer Heizkostenabrechnung schuldig geblieben. Am 16.9.2011 mahnte die Vermieterin die Forderung an. Im Oktober und November 2011 versuchte sie, die Nachzahlung vom Konto des Mieters einzuziehen. Der Mieter widersprach dem, wodurch Rücklastschriftkosten von 6 Euro entstanden sind. Für die Mahnung berechnete die Vermieterin 4,50 Euro.

Schließlich beauftragte die Vermieterin ein Inkassounternehmen, ein kurz zuvor gegründetes Tochterunternehmen der Vermieterin, die Forderung einzuziehen. Die Inkassogebühr von 37,50 Euro und eine Auslagenpauschalge von 7,50 Euro verlangt die Vermieterin vom Mieter ersetzt.

Nach Erlass eines Mahnbescheids zahlte der Mieter die Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung. Er weigert sich allerdings, für die Mahn- und Inkassokosten aufzukommen.

Entscheidung

Das AG Dortmund gibt dem Mieter Recht. Der Mieter muss zwar noch restliche Zinsen sowie die Rücklastschriftkosten zahlen, aber keine Mahn- und Inkassokosten.

Die Mahngebühr muss der Mieter nicht zahlen, da es sich bei der Mahnung vom 16.9.2011 um die verzugsbegründende Mahnung gehandelt hat.

Auch für die Inkassokosten muss der Mieter nicht aufkommen. Als gewerbliche Großvermieterin hätte sie die Mahnungen und Folgeschreiben selbst abfassen können, wie sie es in der in der Vergangenheit immer getan hat. Die gleichwohl erfolgte Beauftragung eines Inkassoinstituts war nicht notwendig; zumindest hat die Vermieterin damit ihre Schadensminderungspflicht verletzt.

Grundsätzlich ist zwar der Gläubiger berechtigt, ein Inkassoinstitut einzuschalten und die entstandenen Gebühren geltend zu machen. Es muss aber eine Einzelfallprüfung stattfinden, bei der es um die Notwendigkeit der Einschaltung geht und die Frage, ob ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht vorliegt. Der Geschädigte kann nur solche Aufwendungen ersetzt verlangen, die zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren.

Dies ist hier nicht der Fall. Der Mieter befand sich allenfalls mit Zahlung aus der Heizkostenabrechnung in Verzug. Er hatte im Übrigen ein Jahr Zeit, hiergegen Einwendungen zu erheben. Das ändert zwar an der Fälligkeit der Forderung nichts, zeigt aber, dass die Vermieterin selbst mit der Sache weiter befasst bleiben musste, um auf Einwendungen gegen die Abrechnung reagieren zu können. Wie es bei der Kündigung bei einfacher Sach- und Rechtslage nicht der Einschaltung eines Anwalts bedarf, bedarf es für Mahnungen im konkreten Fall nicht der Einschaltung eines Inkassoinstituts. Diese Notwendigkeit ist für jeden Vermieter objektiv zu bestimmen. Bei einem gewerblichen Großvermieter bedarf es keiner Zwischenschaltung eines Inkassoinstituts, sei es auch nur als „Regiebetrieb“, da die Mahnungen und Folgeschreiben ohne weiteres durch das kaufmännische Personal gefertigt werden können.

(AG Dortmund, Urteil v. 8.8.2012, 425 C 6285/12)