Fremdenverkehrsabgabe nur bei Vereinbarung auf Mieter übertragbar

Hintergrund

Der Vermieter eines Fachmarktzentrums in Schleswig-Holstein verlangt von der Mieterin die Nachzahlung von Betriebskosten. In dem 2001 geschlossenen Mietvertrag heißt es u. a.

"Die Grundsteuer und die s. g. Elementarversicherungen ... gehören nicht zu den von der Mieterin zu übernehmenden Kosten.

Die Mieterin hat nach Erstveranlagung des Fachmarktzentrums eintretende Erhöhungen der Grundsteuer und Sachversicherungs-Prämiennebenkosten zu übernehmen.

Alle übrigen Betriebs- und Mietnebenkosten sind von der Mieterin neben der Miete zu zahlen. ... Hierzu gehören insbesondere:
…
2.8. Grundsteuer- und Versicherungsprämienerhöhung ...
2.9. sonstige Betriebskosten

Alle sonstigen Betriebskosten des Grundstückes und der Gebäude, namentlich der Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen ... ."

Nach Beginn des Mietverhältnisses führte die Gemeinde eine Fremdenverkehrsabgabe ein, für die Vermieter von Immobilien herangezogen werden. Die Höhe der Abgabe richtet sich nach den Mieteinnahmen.

In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 legte der Vermieter die Fremdenverkehrsabgabe in Höhe von ca. 5.000 Euro auf die Mieterin um. Die Mieterin meint, hierfür nicht aufkommen zu müssen.

Entscheidung

Das OLG Schleswig gibt der Mieterin Recht. Die Fremdenverkehrsabgabe ist nicht wirksam auf die Mieterin abgewälzt.

Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von (Betriebs-)Kosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung.

Die Parteien haben die Umlage der erst nach Vertragsschluss von der Gemeinde zu Lasten von Vermietern erhobenen Fremdenverkehrsabgabe im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart. Bei - wie hier - erst nach Abschluss des Mietvertrags entstehenden Belastungen bedarf es zur Umlage auf den Mieter einer Vereinbarung. Diese kann in einer im Mietvertrag enthaltenen Mehrbelastungsklausel liegen, die es dem Vermieter gestattet, neu entstandene Nebenkosten auf den Mieter umzulegen. Eine solche liegt hier nicht vor.

Für eine Überwälzung reicht es ferner aus, wenn neue Betriebskosten eingeführt werden, deren Art im Mietvertrag bereits vereinbart ist. Das ist hier nicht der Fall. Die Übernahme von öffentlichen Beiträgen nach der Art der Fremdenverkehrsabgabe durch die Mieterin ist im Mietvertrag nicht vereinbart.

Die Fremdenverkehrsabgabe ist auch nicht von den Formulierungen "Alle übrigen Betriebs- und Mietnebenkosten sind von der Mieterin neben der Miete zu zahlen" sowie "Alle sonstigen Betriebskosten des Grundstücks und der Gebäude, namentlich der Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen" erfasst. Die Fremdenverkehrsabgabe knüpft nämlich anders als die Betriebskosten nicht an das Eigentum am Grundstück oder dessen bestimmungsgemäßen Gebrauch an, sondern - personenbezogen - an die jährlichen Einnahmen des Vermieters im Erhebungsgebiet. Sie ist in ihrer Wirkung der Gewerbesteuer vergleichbar.

(OLG Schleswig, Beschluss v. 14.3.2012, 4 U 134/11)