Zwangsverwalter ist nicht für Hausgeldrückstände zuständig

Hintergrund

Eine WEG verlangt von einem Wohnungseigentümer Zahlung auf eine Sonderumlage.

Im Juni 2005 hatten die Eigentümer die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, die im August 2005 fällig sein sollte. Auf die beiden Wohnungen des beklagten Eigentümers entfielen 7.700 Euro.

Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung über die beiden Wohnungen angeordnet. Im Oktober 2008 zahlte der Zwangsverwalter 1.000 Euro auf die Sonderumlage. Wegen des noch offenen Betrages hat die WEG den Erlass eines Mahnbescheids gegen den Eigentümer beantragt, der diesem im Juli 2009 zugestellt wurde. Der Eigentümer meint, der Zahlungsanspruch sei verjährt.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Wohnungseigentümer Recht. Der Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage ist verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist endete am 31.12.2008. Die Verjährung hat auch nicht wegen der Teilzahlung des Zwangsverwalters gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu begonnen.

Nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Dem Anerkenntnis des Schuldners steht das eines anderen gleich, der aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder kraft Gesetzes ermächtigt ist, für den Schuldner zu handeln, z. B. Zwangsverwalter.

Allerdings tritt der Zwangsverwalter nur insoweit an die Stelle des Schuldners, als sich das aus seinem Pflichtenkreis heraus ergibt. Er hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen.

Die Ausgaben, die zur ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwaltung erforderlich sind, hat er gemäß § 155 Abs. 1 ZVG ohne Teilungsplan und Anordnung des Vollstreckungsgerichts aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung zählt bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum auch das laufende Hausgeld.

Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören hingegen die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Hausgelder. Dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Sie sind nur im gerichtlichen Verteilungsverfahren zu berücksichtigen, wenn die Gemeinschaft wegen dieser Ansprüche die Zwangsverwaltung betreibt.

Hier hat der Zwangsverwalter selbständig eine Teilzahlung auf die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung von der WEG beschlossene, rückständige Sonderumlage geleistet. Das war von seinem Pflichtenkreis nicht erfasst. Seine Handlung kann, da er hierzu gesetzlich nicht ermächtigt war, dem beklagten Eigentümer nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden. Deshalb hat Zahlung des Zwangsverwalters keinen Einfluss auf die Verjährung.

(BGH, Urteil v. 9.12.2011, V ZR 131/11)