Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht ohne weiteres kündigen, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sogleich räumt.
Hintergrund
Der Vermieter einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer fristlosen Kündigung die Räumung der Wohnung.
Der Mieter mietete vom Rechtsvorgänger der aktuellen Vermieterin im Jahr 1994 eine Wohnung. Im Mietvertrag heißt es: "Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen".
Im Jahr 2010 erwarb die Vermieterin das Eigentum an der Wohnung. Im Dezember 2011 widerrief sie die Untervermietungserlaubnis und kündigte zugleich das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führte der Mieter nach einer von ihm ausgesprochenen Kündigung bereits einen Räumungsprozess gegen seine Untermieter, denen er seit 2002 die Wohnung untervermietet hatte. Im Februar 2012 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut.
Ende Februar/Anfang März 2012 schloss der Mieter mit den Untermietern einen Räumungsvergleich und bewilligte den Untermietern eine Räumungsfrist bis zu 30.6.2012.
Entscheidung
Die Räumungsklage der Vermieterin hat keinen Erfolg. Der Mieter hat seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt. Die Vermieterin war daher nicht berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen.
Der BGH ließ offen, ob der Mieter angesichts des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet war, das Untermietverhältnis zu beenden und für eine einen Auszug der Untermieter zu sorgen. Denn der Mieter hat im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um das Untermietverhältnis zu beenden und für den Auszug der Untermieter zu sorgen.
Auch durch die Gewährung einer Räumungsfrist im Räumungsvergleich mit den Untermietern hat der Mieter seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Vermieterin nicht verletzt, denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können.
(BGH, Urteil v. 4.12.2013, VIII ZR 5/13)