Vermieter muss überzahlte Miete nicht unbegrenzt erstatten

Hintergrund

Der Mieter einer Wohnung verlangt Rückzahlung überzahlter Miete.

Das Mietverhältnis besteht seit Oktober 2000. Im Jahr 2007 erfuhr der Mieter, dass die Wohnfläche um 25 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Er verlangt daher in einer Ende 2007 eingereichten Klage vom Vermieter, dass dieser 25 Prozent der bisher gezahlten Mieten zurückzahlt.

Strittig ist, ob die Rückforderungsansprüche für den Zeitraum Oktober 2000 bis Dezember 2001 verjährt sind.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Jedenfalls die bis Ende 2001 überzahlten Mieten muss der Vermieter wegen Verjährung nicht zurückerstatten.

Bis Ende 2001 galt eine Verjährungsfrist von 4 Jahren. Diese begann nach der seinerzeitigen Rechtslage mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Darauf, ab wann der Gläubiger Kenntnis von den Umständen hat, die den Anspruch begründen, kam es nicht an. Die Rückforderungsansprüche für 2000 und 2001 wären daher nach seinerzeitigem Recht spätestens Ende 2004 bzw. Ende 2005 verjährt - und damit vor Einreichung der Klage 2007.

Seit 1.1.2002 gilt für die Rückzahlungsansprüche eine Verjährungsfrist von 3 Jahren. Die Neuregelung gilt auch für Ansprüche, die vor 2002 entstanden sind. Die Verjährungsfrist nach neuem Recht beginnt erst zu laufen, wenn der Gläubiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen hat. Da der Mieter erst 2007 von der Flächenabweichung erfahren hat, wären seine Ansprüche bei Klageeinreichung noch nicht verjährt gewesen.

Allerdings sieht eine Übergangsregelung vor, dass es beim Ablauf der Verjährung nach früherem Recht bleibt, wenn die nach altem Recht längere Frist (hier: 4 Jahre) früher abläuft als die kürzere Frist nach neuem Recht (hier: 3 Jahre). So ist es hier. Es verbleibt bei der Verjährung Ende 2004 bzw. 2005.

(BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 30/10)