Pflege öffentlicher Gartenfläche nicht als Betriebskosten umlegbar

Hintergrund: Außenanlage ist frei zugänglich

Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten unter anderem darüber, ob und inwieweit die Mieter Kosten für die Gartenpflege tragen müssen. Im Mietvertrag ist die Umlage der Betriebskosten auf die Mieter vereinbart.

Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, ist von einem Park umgeben. Das Grundstück, das im Eigentum der Vermieterin steht, ist nicht eingezäunt.

Die Mieter meinen, die Kosten für die Pflege der Außenanlage nicht tragen zu müssen, weil es sich bei dem Grundstück um einen öffentlichen Park handle. Nach § 2 Nr. 10 BetrKV seien Gartenpflegekosten nur umlagefähig, soweit es um Flächen gehe, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Zumindest aber müssten sie die Kosten für die Pflege der Außenanlage insoweit nicht tragen, als diese auf die Beseitigung von Verunreinigungen, z. B. Hundekot, entfielen, die durch Dritte verursacht worden seien.

Entscheidung: Auf die Widmung der Freifläche kommt es an

Die Mieter müssen die Kosten für die Pflege des Parks nicht schon deshalb tragen, weil der Park im Eigentum der Vermieterin steht. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Park durch bauplanerische Bestimmungen oder die Vermieterin selbst für die Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet ist. Wenn dies der Fall ist, ist der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren gegangen. Dieser wird aber über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs vorausgesetzt, um insoweit Betriebskosten umlegen zu können.

Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, sodass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten den Mietern angelastet werden.

Allein aus dem Umstand, dass eine Gartenanlage nicht eingezäunt ist, lässt sich nicht sicher entnehmen, dass es sich um einen öffentlichen Park handelt. Es kommt vielmehr darauf an, ob die Anlage entweder schon nach den bauplanerischen Bestimmungen der Öffentlichkeit gewidmet ist oder der Eigentümer der Anlage sie nach dem Gesamteindruck, der aus der Sicht eines verständigen Dritten besteht, einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht hat.

Ob der Park im entschiedenen Fall der Öffentlichkeit gewidmet ist, muss das Berufungsgericht anhand dieser Kriterien klären. Der BGH hat den Fall dorthin zurückverwiesen.

Beseitigung fremden Mülls zählt zur Gartenpflege

Sollten die Mieter verpflichtet sein, die Kosten der Gartenpflege zu tragen, sind hiervon auch Kosten für die Beseitigungen von Verunreinigungen durch Dritte umfasst.

Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen und die wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll oder Verunreinigungen entfällt, für die Dritte verantwortlich sind. Auch der Umstand, dass derartige Verunreinigungen nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen anfallen mögen, führt nicht dazu, den - laufend anfallenden - Kosten der Gartenpflege und Müllentsorgung den Charakter wiederkehrender Kosten zu nehmen.

(BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 33/15)

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§ 2 BetrKV

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

...

10. die Kosten der Gartenpflege,

hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;