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BGH ist bei Änderung der Kostenverteilung großzügig

Den Wohnungseigentümern steht ein weiter Gestaltungsspielraum zu, wenn sie den Umlageschlüssel für Betriebskosten ändern wollen.

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer richtet sich mit der Anfechtungsklage gegen Beschlüsse, durch die für einige Betriebskostenarten der Kostenverteilungsschlüssel geändert wird.

Der Teilungserklärung zufolge werden die Betriebskosten nach der Wohnfläche umgelegt. Auch die Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage errechnen sich nach der Wohnfläche.

In der Eigentümerversammlung 2009 beschlossen die Eigentümer, dass die Positionen Schornsteinfeger/Emissionsmessung, Reinigung der Tiefgarage und Gehwege, Betriebskosten Tiefgarage, Kabelfernsehen und Verwaltungskosten ab dem Wirtschaftsjahr 2008 nicht mehr nach Wohnfläche, sondern nach Einheiten umgelegt werden sollen. Auch die Zuführung zur „Rücklage Tiefgarage" soll nach Einheiten bemessen werden.

Gegen diese Beschlüsse hat der Eigentümer Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat nur Erfolg, soweit sie sich gegen die Änderung des Schlüssels für die „Rücklage Tiefgarage" richtet.

a) Betriebskosten

Die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Betriebskosten war zulässig.

Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer den Umlageschlüssel bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten durch Mehrheitsbeschluss ändern. Dies haben die Eigentümer hier getan.

Die Wohnungseigentümer haben bei einer Neuregelung aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts einen weiten Gestaltungsspielraum. Der neue Umlageschlüssel muss lediglich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Die Anforderungen an einen angemessenen Kostenverteilungsschlüssel sind nicht zu streng anzusetzen, denn jede Änderung des Verteilungsmaßstabs wirkt sich zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers aus. Die Änderung darf nur nicht willkürlich sein.

Dem steht nicht entgegen, dass die Abänderung eines bestehenden Schlüssels nur unter eingeschränkten Voraussetzungen verlangt werden kann. Denn in solchen Fällen geht es um Kriterien, unter denen ein Wohnungseigentümer eine Neuregelung erzwingen kann. Vorliegend geht es hingegen um die Voraussetzungen, unter denen die Wohnungseigentümer aufgrund eines freien Willensentschlusses von ihrem Selbstorganisationsrecht Gebrauch machen können, dies aber nicht müssen.

Hieran gemessen ist die Umstellung des Umlageschlüssels der o. g. Betriebskosten von Wohnfläche auf Einheiten unbedenklich, soweit der Beschluss für die Zukunft wirkt.

Soweit der Beschluss eine Rückwirkung der Änderung vorsieht, ist eine solche grundsätzlich unzulässig. Wegen einiger Besonderheiten des vorliegenden Falls hat der BGH hier die Rückwirkung auf das Wirtschaftsjahr 2008 ausnahmsweise für zulässig gehalten.

b) Instandhaltungsrücklage

Der Beschluss, dass die Zuführung zur "Rücklage Tiefgarage" nach Einheiten statt nach Wohnfläche berechnet werden soll, ist hingegen nichtig. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Ansammlung einer solchen Rücklage betrifft nämlich nicht lediglich einen Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG.

Der angefochtene Beschluss regelt nicht nur eine einzelne Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug. Instandhaltungsrückstellungen werden nicht für eine einzige Maßnahme, sondern für den zukünftigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet. Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig.

(BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 162/10)

Schlagworte zum Thema:  Instandhaltungsrücklage

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