Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn sie sich wegen bestimmter Positionen auf eine Anlage der Abrechnungsfirma bezieht, die Anlage der Abrechnung aber nicht beiliegt.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Zahlung einer Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009. Die Abrechnung ist dem Mieter am 30.12.2010 zugegangen.
Bezüglich der Positionen „Heiz-, Warm- und Kaltwasserkosten“ wurde in der Abrechnung auf eine Anlage des mit der Abrechnung beauftragten Unternehmens Bezug genommen. Diese Anlage lag der Abrechnung nicht bei und wurde erst im Januar 2011 erstellt.
Der Mieter weigert sich, die Nachzahlung zu leisten.
Entscheidung
Das AG Rudolstadt gibt dem Mieter Recht. Die Vermieterin kann keine Nachzahlung fordern, weil sie innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt hat.
Das dem Mieter am 30.12.2010 zugegangene Schreiben genügt nicht den zur Fristwahrung notwendigen Erfordernissen einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Eine Betriebskostenabrechnung ist lediglich dann formell ordnungsgemäß, wenn sie mindestens eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen enthält. Sie muss in den Einzelangaben insgesamt klar, übersichtlich und aus sich selbst heraus so verständlich sein, dass ein Durchschnittsmieter sie nachvollziehen und überprüfen kann.
Daran fehlt es hier, weil die Anlage über die Heiz-, Warm- und Kaltwasserkosten nicht beigefügt war. Bei der Anlage handelt es sich nicht nur um einen Beleg, sondern um einen unverzichtbaren Bestandteil der Abrechnung selbst. Denn lediglich anhand der möglicherweise in der Anlage näher erläuterten Verteilungsschlüssel ist es dem Mieter möglich, die korrekte Verteilung der Energiekosten auf die einzelnen Mieter nachzuprüfen. Ohne die erforderlichen Angaben ist der Mieter darauf beschränkt, die Gesamtkosten und den sich „laut Anlage“ auf ihn entfallenden Anteil zur Kenntnis zu nehmen, ohne die Art und Weise der Ermittlung dieses Anteils prüfen zu können. Dies genügt nicht.
(AG Rudolstadt, Urteil v. 16.2.2012, 1 C 529/11)