Umlage-Beschluss: Anwendungsbereich / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, welcher Wohnungseigentümer sich in welcher Weise an der Erhaltungsrücklage zu beteiligen hat.

Grundsatz

Die Mittel für die künftigen Erhaltungsmaßnahmen (= die Erhaltungsrücklage) sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG umzulegen. Die Wohnungseigentümer können, wie im Fall, etwas Anderes vereinbaren. Sie können nach dem LG auch etwas Anderes beschließen. Dann ist aber zu fragen, wann eine Änderung ordnungsmäßig ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümer bestimmen, die vorhandenen Mittel nach dem bislang bestehenden Schlüssel an die Wohnungseigentümer auszukehren und dann neu anzufangen. Dabei muss man darauf achten, mindestens den Betrag einer "eisernen Reserve" zu enthalten. Das LG meint, man könne auch die vorhandenen Mittel "insgesamt mit den nach dem neuen Schlüssel zu zahlenden Mindestbeträgen bestehen zu lassen". Dann wäre im Beschluss nur deren neue Zusammensetzung (informatorisch) festzulegen und nur in Höhe der Differenzen wären Auszahlungs- oder Nachzahlungsansprüche zu begründen.

Was ist für Verwaltungen besonders wichtig?

Der geltende Umlageschlüssel für Rücklagen sollte, wenn möglich, nicht angetastet werden. Wenn doch, sollte man meines Erachtens die Mittel auflösen und zugleich eine Sonderumlage zur Auffüllung nach neuem Schlüssel bestimmen. Im Übrigen ist darauf zu achten, die Mittel nur für ihren Zweck einzusetzen und nicht beispielsweise für eine bauliche Veränderung.