Thüringer OLG Urteil vom 16.12.2004 - 1 U 213/04

Verfahrensgang

LG Gera (Aktenzeichen 1 HKO 318/03)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 16.05.2007; Aktenzeichen XII ZR 13/05)

Tenor

I. Unter Abänderung des Urteiles des LG Gera vom 29.1.2004 wird die Beklagte verurteilt, die von ihr in dem Einkaufszentrum Burgaupark Jena durch Mietvertrag vom 7.4.1995 (zirka 2.263,70 m2 Verkaufs-/Ladenfläche und zirka 605,64 m2 Nebenfläche) zum Betrieb eines Einzelhandelsmarktes mit Schwerpunkt Textilien, Bekleidung und Randsortimente, wie z.B. Mode- und Echtschmuck, Uhren, Lederwaren, Schuhe, Kosmetikartikel, Adler-Club-Aktions-sortimente, Reisen, Unterhaltungselektronik, Foto- und Optikartikel, Spielwaren, Sportartikel, Süßwaren und Änderungsschneiderei angemieteten Räumlichkeiten auch an Samstagen zwischen 18.00 und 20.00 Uhr geöffnet zu halten, wenn und soweit die überwiegende Anzahl aller Mieter des Einkaufszentrums Burgaupark ihre Geschäfte offen hält.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen und die weiter gehende Berufung zurückgewiesen.

II. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreites.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 80.000 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten um eine mietvertragliche Betriebsverpflichtung der Beklagten zum Betrieb eines Ladenlokales in einem Einkaufszentrum zwischen 18.00 und 20.00 Uhr an Samstagen.

Die Klägerin ist in den von der Beklagten und der Zentralbauträger GmbH am 23.03./7.4.1995 geschlossenen gewerblichen Mietvertrag eingetreten. Angemietet hat die Beklagte eine Ladenfläche von zirka 2.263,70 m2 und eine Nebenfläche von zirka 605,64 m2 in dem Einkaufszentrum Burgaupark in Jena für die Dauer von 15 Jahren.

Die Beklagte betreibt dort einen Einzelhandelsmarkt mit Schwerpunkt Textilien, Bekleidung und Randsortiment.

§ 8 des Mietvertrages betrifft die Wahrung des Gesamtinteresses. Nach dieser Regelung verpflichten sich die Mieter, die nachfolgenden Bestimmungen einzuhalten, um einen positiven Gesamteindruck des Objektes zu gewährleisten. § 8d des Mietvertrages enthält folgende Regelung:

"Der Mieter wird das Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen mindestens so lange offen halten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihre Geschäfte offen hält. Der Mieter hat das Recht, die gesetzlichen Ladenöffnungszeiten voll auszuschöpfen. Aus seiner bloßen Duldung abweichender Öffnungszeiten durch den Vermieter kann der Mieter keine Rechte herleiten. Zeitweise Schließungen (z.B. aus Anlass von Mittagspausen, Ruhetagen, Betriebsferien, Inventar u.a.) sind nicht zulässig."

Wegen der näheren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Bezug genommen (Bl. 14 - 28 d.A.).

Nachfolgend kam es zu Änderungen des Ladenschlussgesetzes. 1996 einigten sich die Mieter einvernehmlich mit dem Vermieter auf eine Verlängerung der Öffnungszeiten ab Juli 1996. 1996 waren die Öffnungszeiten im Ladenschlussgesetz auf 20.00 Uhr von Montag bis Freitag und auf 16.00 Uhr an Samstagen ausgeweitet worden. Durch die Änderung des Ladenschlussgesetzes im Jahre 2003 können ab dem 1.6.2003 Verkaufslokale von montags bis samstags bis 20.00 Uhr geöffnet bleiben. Die Beklagte schloss ihr Ladenlokal samstags grundsätzlich weiterhin um 18.00 Uhr, lediglich an den Adventssamstagen öffnet sie bis 20.00 Uhr. Die Mehrheit der anderen Mieter in dem Einkaufszentrum Burgau-Park öffnet samstags mittlerweile bis 20.00 Uhr. Dies, da die 5 dominierenden Mieter (ProMarkt, toom, Reno, Deichmann und Atlasreisen) sich dafür ausgesprochen haben und bei der Klägerin eine einheitliche Öffnung aller Ladenlokale bis 20.00 Uhr an Samstagen begehrt haben. Hinsichtlich der kleinen Ladengeschäfte ist die Klägerin berechtigt, die Ladenöffnungszeiten selbst festzulegen, da sie dies in den Mietverträgen mit den "Kleinmietern" vereinbart hat.

Die Klausel in den Mietverträgen mit den "Kleinmietern" lautet:

"Der Mieter wird das Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen so lange offen halten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihr Geschäft offen hält. Dem Vermieter bleibt die abschließende Festlegung der Ladenöffnungszeiten vorbehalten."

Aufgrund der Festlegung durch die Klägerin werden diese Verkaufslokale

über 18.00 Uhr hinaus an Samstagen offen gehalten. Insoweit wird Bezug genommen auf die vorgelegten Bestätigungen über die Öffnungszeiten an Samstagen bis 20.00 Uhr von 36 der insgesamt 44 Mieter (ohne die Volksbank Saaletal).

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Öffnung von deren Verkaufslokal auch samstags bis 20.00 Uhr. Durch Urteil des LG Gera vom 15.7.2003 in dem einstweiligen Verfügungsverfahren (Az.: 1 HKO 198/03) wurde die Klage abgewiesen. Die Klägerin legte hiergegen Berufung ein, die sie nach einem Hinweis des 9. Zivilsenates des OLG Jena gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurücknahm. Die Klägerin erhob...