Stolperfalle Hausgeldklage / 8 Was ist zu beachten, wenn Rückstände für mehrere Wohnungen des Hausgeldschuldners bestehen?

Nicht selten stehen mehrere Sondereigentumseinheiten im Eigentum eines Wohnungseigentümers. Ebenso sind Fälle verbreitet, in denen dieser Wohnungseigentümer Hausgeldrückstände für alle seine Einheiten auflaufen lässt. Für den Verwalter stellt sich in diesen Fällen die Frage, ob er je Sondereigentumseinheit ein gesondertes Verfahren einleiten soll oder aber die einzelnen Rückstände zusammenfasst und in einem Verfahren gegen den Hausgeldschuldner verfolgt. Zwei Aspekte sind in Beantwortung dieser Frage zu berücksichtigen:

1. Die Verfahrenskosten sind insgesamt höher bei getrennter Verfolgung der Einzelansprüche.
2. Erfordern aber ggf. die Regelungen über die Zwangsvollstreckung und hier gerade diejenigen über die Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung jeweils eigenständige Verfahren?

Verfahrenskosten

Da die Verfahrenskosten degressiv und nicht linear im Verhältnis zum Gegenstandswert, also Hausgeldrückstand steigen, führen Einzelverfahren zu höheren Verfahrenskosten. Dies gilt sowohl für die Gerichts- als auch die Anwaltsgebühren.

Praxis-Beispiel

Hausgeldrückstand für mehrere Wohnungen

Ein Wohnungseigentümer befindet sich für die eine Wohnung (SE 1) in Höhe von 1.000 EUR in Hausgeldrückstand und für seine andere Wohnung (SE 2) in Höhe von 1.200 EUR. Werden getrennte Verfahren geltend gemacht, ergeben sich folgende Kosten, wobei unterstellt wird, dass Verurteilung nach mündlicher Verhandlung erfolgt:

SE 1:	Gegenstandswert:	1.000,00 EUR
	Gerichtsgebühren:	159,00 EUR
	Anwaltsgebühren:	261,80 EUR
	Gesamtgebühren:	420,80 EUR
SE 2:	Gegenstandswert:	1.200,00 EUR
	Gerichtsgebühren:	213,00 EUR
	Anwaltsgebühren:	365,93 EUR
	Gesamtgebühren:	578,93 EUR

Insgesamt muss der Wohnungseigentümer also 999,73 EUR der Eigentümergemeinschaft an Verfahrenskosten erstatten.

Werden hingegen die Rückstände für beide Wohnungen in einem Verfahren geltend gemacht, ergeben sich folgende Kosten:

Gegenstandswert:	2.200,00 EUR
Gerichtsgebühren:	324,00 EUR
Anwaltsgebühren:	621,78 EUR
Gesamtgebühren:	945,78 EUR

Die Verfahrenskosten sinken also bei einheitlicher Verfolgung der Hausgeldrückstände um knapp 54,00 EUR.

Dies ist zwar kein bedeutsamer Unterschied, kann aber abhängig von der Höhe des Hausgeldrückstands und der Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten zu einer gravierenden Mehrbelastung des Hausgeldschuldners führen. Ist jedenfalls eine Anspruchsverfolgung wegen Hausgeldrückständen betreffend mehrere Einheiten einheitlich möglich, werden jedoch für jede einzelne Sondereigentumseinheit getrennte Verfahren geführt, kann dies dazu führen, dass sich die vom Hausgeldschuldner zu erstattenden Verfahrenskosten nicht nach dem Streitwert des jeweiligen Einzelverfahrens richten, sondern nach dem Gesamtstreitwert der einzelnen geführten Verfahren (BGH, Beschluss v. 18.10.2012, V ZB 58/12). Werden also erfolgreich getrennte Einzelverfahren gegen den Wohnungseigentümer geführt, können also nicht sämtliche Verfahrenskosten gegen ihn geltend gemacht werden, sondern nur diejenigen, die bei einer (fiktiven) einheitlichen Klage entstanden wären. Ausnahmsweise kann etwas anderes dann gelten, wenn bestimmte sachliche Gründe für das Führen von Einzelverfahren gesprochen haben, was in aller Regel allerdings nicht der Fall ist.

Zwangsvollstreckung

Insbesondere Maßnahmen der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung sind objektbezogen. Aus diesem Grund könnte es naheliegen, dass jeweils für die einzelnen Sondereigentumseinheiten gesonderte Titel, also Vollstreckungsbescheide oder Urteile, erforderlich sind. Dies ist allerdings nicht der Fall. Ein Titel genügt auch bei Vollstreckung in mehrere Sondereigentumseinheiten. Auch das Vorrecht, das Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genießen, ergibt keinen sachlichen Grund, die Hausgeldforderungen wegen verschiedener Wohnungen einer Anlage gegen einen Eigentümer in getrennten Verfahren durchzusetzen. Zwar besteht dieses Vorrecht nur, wenn die Rückstände gemäß § 10 Abs. 3 Sätze 1 und 3 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG den Mindestbetrag von 3% des Einheitswerts der Wohnung übersteigen und glaubhaft gemacht werden. Dies ist zwar einfacher, wenn die Hausgeldforderungen jeweils in einem gesonderten Verfahren tituliert werden. Allerdings genügt zur Glaubhaftmachung bei einem Titel, der die Beträge nicht einzeln ausweist, beispielsweise die Vorlage einer Abschrift der Klageschrift. Von wesentlicher Bedeutung ist aber, dass in der Klage statt der Verurteilung des Wohnungseigentümers zur Zahlung des Gesamtbetrags die Verurteilung zur Zahlung der Einzelbeträge beantragt werden kann.

Praxis-Beispiel

Antrag – Muster

Ich beantrage, den Beklagten

• zur Zahlung in Höhe von 1.000 EUR bezüglich der in der Teilungserklärung mit Aufteilungsplan mit der Nr. 1 bezeichneten Sondereigentumseinheit nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz sowie
• zur Zahlung in Höhe von 1.200 EUR bezüglich der in der Teilungserklärung mit Aufteilungsplan mit der Nr. 2 bezeichneten Sonde...