OLG Naumburg Urteil vom 25.09.2007 - 9 U 89/07

Leitsatz (amtlich)

Ein Mietvertrag genügt dann dem Schriftformerfordernis, wenn ihm ein Grundrissplan beigefügt ist, der zwar weder maßstabsgerecht ist, noch zutreffend die Größe des Objekts bezeichnet, dem aber das Objekt als solches zu entnehmen ist und in dem der Mietgegenstand von benachbarten, anderweitig zu vermietenden Räumen abgegrenzt wird. Selbst wenn der Mietvertrag durch schlüssiges Handeln dadurch abgeändert wird, dass der Vermieter über Jahre hinweg eine im Mietvertrag nicht genannte Nebenkostenart in die Betriebskostenabrechnung aufnimmt und die Abrechnung vom Mieter beanstandungslos ausgeglichen wurde, entfällt die Schriftform jedenfalls dann nicht, wenn sich die Kosten im Verhältnis zur Gesamtmiete (vorliegend 2 %-4 %) nur unwesentlich verändern (im Anschluss an OLG Hamm OLGReport Hamm 2006, 138 ff.).

Verfahrensgang

LG Dessau (Urteil vom 30.03.2007; Aktenzeichen 2 O 1023/06)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 29.04.2009; Aktenzeichen XII ZR 142/07)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 30.3.2007 verkündete Urteil des LG Dessau (2 O 1023/06) abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 32.538,85 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 6.507,77 EUR seit dem 7.7.2006, auf weitere 6.507,77 EUR seit dem 7.8.2006, auf weitere 6.507,77 EUR seit dem 7.9.2006, auf weitere 6.507,77 EUR seit dem 9.10.2006 und auf weitere 6.507,77 EUR seit dem 7.11.2006 sowie Zug um Zug gegen Übersendung der Mietnebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 weitere 3.074 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 614,80 EUR seit dem 7.7.2006, auf weitere 614,80 EUR seit dem 7.8.2006, auf weitere 614,80 EUR seit dem 7.9.2006, auf weitere 614,80 EUR seit dem 9.10.2006 und auf weitere 614,80 EUR seit dem 7.11.2006 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klä-gerin durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision der Beklagten an den BGH wird zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin macht einen Anspruch auf Zahlung von rückständigem Mietzins für die Zeit von Juli bis November 2006 geltend. K. W. als Vermieter und die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die S. AG, als Mieterin (im Folgenden: die Beklagte) schlossen am 15.03./14.4.1994 einen Mietvertrag über in Z., Sch. straße, gelegene Geschäftsräume mit einer im Erdgeschoss gelegenen Fläche von 540 m2 zzgl. Außenflächen. In § 1 Abs. 1 wird auf eine Grundrisszeichnung Bezug genommen, die Bestandteil des Vertrages ist. In § 2 Abs. 2 ist geregelt, dass die vermietete Fläche bebaut werden wird. In § 2 Abs. 3 ist bestimmt, dass die Mietzeit ab Übergabe 13 Jahre beträgt. § 4 enthält in den Abs. 3. und 4. eine Regelung über die Umlegung von Mietnebenkosten. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Anlage K 1) Bezug genommen.

Am 25.9.1995 schlossen K. W. und die Beklagte eine schriftliche Vereinbarung über eine Änderung des Mietvertrages vom 14.4.1994. Nach dieser Vereinbarung beträgt die Fläche des Mietgegenstandes 665 m2; der monatliche Nettomietzins soll 10.972,50 DM bzw. 5.610,15 EUR betragen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Vereinbarung vom 25.9.1995 (Anlage K 2) Bezug genommen.

Im November 1995 wurde der Mietvertrag in der Weise geändert, dass die Seiten 8 und 11 des Mietvertrags mit Änderungen, die die §§ 16 und 22 betreffen, der Beklagten mit Anschreiben der D. AG vom 16.11.1995 übersandt wurde. Hinsichtlich der Einzelheiten dieser Vertragsänderung wird auf das Schreiben der D. AG vom 16.11.1995 (Anlagen B 3 und B 4, Bd. I Bl. 73 ff. d.A.) Bezug genommen.

Das Objekt wurde der Mieterin am 30.7.1996 übergeben.

Durch Erwerb des Eigentums an dem vermieteten Grundstück trat am 21.1.1997 anstelle des Herrn W. die D. Sachwertfonds Nr. 3 AG und später an deren Stelle die Klägerin als Vermieterin in das Mietverhältnis ein.

Mit Schreiben vom 31.12.2005, das der Klägerin als Telefax am 31.12.2005 zuging, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30.6.2006, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Für den Zeitraum ab einschließlich Juli 2006 zahlte die Beklagte keinen Mietzins.

Die Klägerin hat gemeint, die Kündigung vom 31.12.2005 sei nicht wirksam, weil ein Verstoß gegen § 550 BGB nicht vorliege.

Dass die S. AG das Angebot des Herrn W. vom 15.3.1994 erst am 14.4.1994 angenommen habe, stehe der Annahme, der Vertrag sei unter Einhaltung der Schriftform geschlossen worden, nicht entgegen.

Das Objekt sei ausreichend identifizierbar. Dass die dem Vertrag beigefügte Skizze nicht maßstabsgerecht sei und dass die Anlagen unterhalb der Unterschriften in Bezug genommen worden seien, sei unerheblich. Die Anlagen se...