OLG Köln Urteil vom 18.09.2015 - 1 U 28/15

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 26.05.2015; Aktenzeichen 22 O 453/14)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Köln vom 26.05.2015 (22 O 453/14 LG Köln) teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die gegen ihn gerichtete Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Beklagte zu 1) schloss zum 15.10.2010 mit dem damaligen Eigentümer einen Gewerberaummietvertrag über die Räumlichkeiten im Erd- und Untergeschoss des Mehrfamilienhauses in der B Str. 2 in XXXXX L zum Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft im Rahmen einer Tanzgaststätte. Das Mietverhältnis war laut Mietvertrag zunächst auf fünf Jahre ausgelegt, jedoch mit einer Verlängerungsoption für weitere fünf Jahre, bis zum 14.10.2020 versehen. Diese sollte greifen, wenn sie bis spätestens 14.04.2015 geltend gemacht werde. Es wurde ein Mietzins von 4.165,00 EUR zuzüglich Nebenkosten in Höhe von 725,00 EUR, demnach eine Gesamtmiete von 4.890,00 EUR vereinbart. In § 12 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien Folgendes:

"§ 12 Untervermietung

Das Recht des Mieters zur Untervermietung ist ausgeschlossen." (Bl. 18 GA).

Unter § 18.2 verpflichteten sich die Parteien, eine unwirksame Bestimmung durch eine wirksame zu ersetzen, deren Zweck dem der weggefallenen Bestimmung möglichst nahe kommt (Bl. 19 GA).

Im Jahr 2011 kaufte der Kläger das Objekt. Die Nebenkosten hatten sich zu diesem Zeitpunkt bereits verringert auf 654,50 EUR, sodass eine Gesamtmiete von 4.819,50 EUR zu entrichten war. Die Beklagte zu 1) bat den Kläger sodann im Jahr 2012, ob er eine Untervermietung gestatten würde. Dieser antwortete mit Schreiben vom 28.02.2012 Folgendes:

"Sehr geehrter Herr L,

sehr geehrter Herr M,

mit der Untervermietung der Gaststätte S an die Herren D M, U C und P X erkläre ich mich einverstanden. Die Genehmigung der Untervermietung bezieht sich nicht auf eine Änderung des bisherigen Betriebs der Gaststätte." (Bl. 24 GA)

Mit Schreiben vom 20.06.2012 (Bl. 94 GA) sprach er die Genehmigung erneut wie folgt aus:

"Sehr geehrter Herr L,

sehr geehrter Herr M,

mit der Untervermietung der Gaststätte S an die Herren D M, U C und P X gleichzeitig Gesellschafter der Firma S Tanz GmbH erkläre ich mich einverstanden. Die Genehmigung der Untervermietung bezieht sich nicht auf eine Änderung des bisherigen Betriebs der Gaststätte." (Bl. 94 GA)

Der daraufhin geschlossene Untermietvertrag (Bl. 106 ff. GA) zwischen der O & L3 Gastronomie GmbH und der S Tanz GmbH trat zum 01.05.2012 in Kraft, wobei vereinbart wurde, dass die Miete direkt an den Kläger zu entrichten sei. Auch die Untermieter erhielten eine Konzession für eine Schank- und Speisewirtschaft im Rahmen einer Tanzgaststätte. Zum 01.03.2013 erhöhte der Kläger die Miete um 5,4 %, also um 224,91 EUR auf nunmehr 4.389,91 EUR. Für die Monate von März bis Dezember 2013 wurde die Mieterhöhung mit einem Nebenkostenguthaben aus dem Jahr 2012 verrechnet. Die ab Januar 2014 zu entrichtende erhöhte Miete wurde hinsichtlich des erhöhten Teils nicht angepasst. Im Rahmen der Mietzahlung von November 2014 minderte die Beklagte zu 2) für die Monate September bis November 2014 rückwirkend die Miete um insgesamt 1.179,00 EUR. Der Kläger forderte sodann die Beklagte mit Schreiben der E vom 22.09.2014 auf, die Verlängerungsoption nicht geltend zu machen. Die Option wurde mit Schreiben vom 15.11.2014, das auf den 31.12.2014 datiert war, geltend gemacht. Der Kläger ließ zudem im Jahr 2014 die Zu- und Abluftanlage in den streitgegenständlichen Räumen warten und erhielt mit Schreiben vom 13.09.2014 eine Rechnung über 494,92 EUR.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 17.11.2014 sprach der Kläger gegenüber der Beklagten zu 1) eine ordentliche Kündigung zum 30.06.2015 und hilfsweise eine außerordentliche Kündigung aus (Bl. 53 f. GA).

Der Kläger hat erstinstanzlich die Ansicht vertreten, der Mietvertrag mit der Beklagten zu 2) sei aufgrund eines Schriftformverstoßes bei Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt worden. Diese hätte nicht nur schriftlich abgefasst werden, sondern auch mit Hinweis auf den Hauptmietvertrag erfolgen müssen, zudem zum Bestandteil des Vertrages erklärt und mit diesem durch feste Klammerung verbunden werden müssen. Da dies nicht erfolgte, sei das Vertragsverhältnis nicht mehr auf Zeit, sondern im Zweifel auf unbestimmte Zeit laufend geschlossen und deshalb jederzeit mit der gesetzlichen Frist von sechs Monaten zum Quartalsende kündbar. Zudem habe der Kläger nur einer Untervermietung an die drei natürlichen Personen namens D M, U C und P X zugestimmt, nicht aber einer Untervermie...