OLG Köln Beschluss vom 25.03.2004 - 16 Wx 52/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nutzung eines in der Teilungserklärung als Ladenlokal bezeichneten Teileigentums als Stehcafe

Leitsatz (amtlich)

Die Eigentümergemeinschaft muss es nicht dulden, dass ein in der Teilungserklärung als Ladenlokal bezeichnetes Teileigentum in der Weise als Stehcafe genutzt wird, dass dort nicht nur Zeitungen, Süßwaren und Getränke zum Mitnehmen verkauft, sondern auch Speisen und Getränke zum Verzehr im Lokal an Stehtischen angeboten werden. Die von einem solchen Stehcafe ausgehenden Beeinträchtigungen sind schon deshalb intensiver als die mit dem Betrieb eines reinen Ladenlokals einhergehenden, weil für den Betrieb eines Stehcafes das Ladenschlussgesetz nicht gilt.

Verfahrensgang

LG Köln (Beschluss vom 02.02.2004; Aktenzeichen 29 T 98/03)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin vom 1.3.2004 gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 2.2.2004 - 29 T 98/03 - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens hat die Antragsgegnerin zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 3.000 Euro.

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegnerin bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft K-Straße 11 in L, deren Verwalter der Beteiligte zu 3) ist. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 19 Wohnungen und 2 Ladenlokalen. Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin einer gewerblichen Einheit, die in der Teilungserklärung beschrieben ist als "Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. L2 bezeichneten im Erdgeschoss gelegenen Ladenlokals, bestehend aus Verkaufsraum, Personalraum, Vorraum, WC/Waschen und 1 Kellerraum" mit einer Nutzfläche von ca. 40,54 qm. In dem Ladenlokal wird seit dem Jahr 1983 ein Kiosk betrieben. In diesem Kiosk, der bis 24.00 Uhr geöffnet hat, werden jedenfalls seit Mitte der 90-er Jahre neben Zeitschriften, Tabakwaren und Süßigkeiten auch kalte und warme Getränke, wie Kaffee und Tee, belegte Brötchen und Würstchen angeboten. Aufgrund dessen kam es zwischen den Verfahrensbeteiligten zu Auseinandersetzungen über den Umfang der zulässigen Nutzung des Ladenlokals, insb. darüber, ob eine - von den Antragstellern behauptete - Nutzung des Ladenlokals als Steh-Café von der Teilungserklärung gedeckt ist. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.5.1996 wurde zu TOP 8 der Beschluss gefasst, dass eine Nutzung des Ladenlokals ausschließlich im Rahmen der Teilungserklärung zu erfolgen hat, insb. der Verkauf sämtlicher Artikel mit Ausnahme von Zeitungen/Zeitschriften vor 7 Uhr zu unterlassen ist.

Die Antragsteller haben erstinstanzlich beantragt, es der Antragsgegnerin unter Androhung eines angemessenen Ordnungsgeldes für jeden Fall der Zuwiderhandlung aufzugeben, es zu unterlassen, durch die übermäßige Nutzung des in ihrem Teileigentum betriebenen Kiosk die Antragsteller in der Nutzung ihres Wohnungseigentums zu stören, insb. es zu unterlassen, den Kioskbetrieb als Steh-Cafe mit zusätzlicher Verpflegung mit warmen Speisen und Getränken (Pizza, Würstchen, Kaffee, Tee etc.) zu betreiben, vermeidbare Lärmbelästigungen durch lautes und klirrendes Ein- und Ausräumen von Flaschen und Flaschenleergut sowie das Schleifen schwerer Gegenstände über den Boden zu verursachen, Waren für den Kioskbetrieb im Hausflur zu lagern und dort über den Fußboden zu schleifen. Sie haben im wesentlichen geltend gemacht, die Antragsgegnerin betreibe in dem Ladenlokal, in dem unstreitig ein Stehtisch aufgestellt worden ist, ein Stehcafé, in dem auch warme Speisen, darunter auch Pizzen, zubereitet und verzehrt würden. Die Nutzung des Teileigentums als Stehcafé widerspreche den Regelungen der Teilungserklärung, da hierdurch Geruchsbelästigungen verursacht würden. Zudem komme es insb. in den frühen Morgen- und den späten Abendstunden zu Lärmbelästigungen, die das ortsübliche Maß überschreiten würden.

Das AG hat die Anträge der Antragsteller mit Beschluss vom 4.4.2003 zurückgewiesen und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt, die Antragsteller hätten keine konkreten Angaben zu den beklagten Beeinträchtigungen gemacht. Auf die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsteller, mit der diese sinngemäß die Unterlassung der übermäßigen Nutzung des Teileigentums, insb. durch den Betrieb eines Stehcafés mit zusätzlicher Verpflegung mit warmen Speisen und Getränken (Pizza, Würstchen, Kaffee, Tee etc.), begehrt haben, hat das LG es der Antragsgegnerin unter Androhung eines Ordnungsgeldes bis zu 100.000 Euro, ersatzweise Ordnungshaft bis zu einem Monat, aufgegeben, es zu unterlassen, den in ihrem Teileigentum betriebenen Kiosk als Stehcafé mit zusätzlicher Zubereitung und Verkauf von warmen Speisen und Getränken zu betreiben. Den weiter gehenden Antrag hat es zurückgewiesen.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde erstrebt die Antragsgegnerin die Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses. Sie ist der Auffassung, dass dem Begehren der Antragsteller das Rechtsschutzbedürfnis fehle, weil eine übermäßige...