OLG Hamburg Urteil vom 01.06.2001 - 11 U 47/01

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 06.12.2000; Aktenzeichen 326 O 140/00)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 26, vom 6. Dezember 2000 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Kläger abzuwenden durch Sicherheitsleistung im Betrag von DM 27.000,–, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung ihrerseits entsprechend hohe Sicherheit leisten.

Die Beschwer der Beklagten beträgt DM 100.000,–.

und beschlossen:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf DM 100.000,– festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger streben die Aufhebung einer Vermietergemeinschaft an und verlangen von den Beklagten die Zustimmung zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger und die Beklagten sind Wohnungseigentümer der in dem Grundstückskomplex …/ … in 20249 Hamburg befindlichen Eigentumswohnungen. Lange vor der Umwandlung in Wohnungseigentum sollte der Gebäude komplex Anfang der 70er Jahre abgerissen werden, wofür eine entsprechende behördliche Genehmigung vorlag. Die damaligen Mieter hatten die Wohnungen geräumt, diese wurden mit kurzfristigen Nutzungsverträgen an Studenten vermietet. Letztere setzten sich für den Erhalt der Häuser ein und bildeten eine Mieterinitiative. In der Folgezeit nahm das zuständige Bezirksamt die Abrißgenehmigung zurück. Sodann veräußerte die damalige Eigentümerin die von ihr für 1,5 Mio. DM erworbene Immobilie für DM 625.000,– an die Fa. …

Die … schloß am 3. Dezember 1975 mit der seinerzeit aus ca. 60 Personen bestehenden „Mietergruppe … / …” den „Mietvertrag über Wohnraum”, und zwar gemäß den dortigen Vertragsbestimmungen in §§ 3 und 4 mit einer fest vereinbarten Vertragslaufzeit vom 1. Dezember 1975 bis zum 31. Dezember 1980 bei einer Verlängerungsoption für die Mieterseite bis zum 31. Dezember 1990; in jedem Falle sollte das Mietverhältnis aber „unwiderruflich am 31. Dezember 1990” enden, „ohne daß es einer Kündigung bedarf” (§ 4 des Vertrages). Ausweislich § 22 jenes Mietvertrags war ursprünglich beabsichtigt, daß die ‚Mietergruppe’ eine juristische Person u. a. zum Zwecke der ‚Erprobung neuer Wohnformen’ gründen sollte. Zu einer solchen Gründung kam es aber nicht. Gemäß § 1 des Wohnraum-Mietvertrages wurden „sämtliche bislang bestehende 21 Wohnungen des Hauses …, einschließlich aller Keller-, Boden- und Nebenräume, Betriebseinrichtungen und unbebauten Grundstücksflächen vermietet”. Für den Fall des Ausbaus weiterer Wohnungen verpflichtete sich der Vermieter (…), diese der Mieterpartei zu den Bedingungen des Vertrages anzubieten. Und in § 11 des Mietvertrages heißt es weiter: „Der Mieter stellt das Haus natürlichen Personen zu Wohnzwecken zur Verfügung. Die Vermietung erfolgt an den Mieter mit der Maßgabe, daß dieser berechtigt ist, die Räumlichkeiten durch Untervermietung oder sonstige Überlassung ganz oder teilweise weiterzugeben. …. Dem Mieter wie den Bewohnern stehen gegenüber dem Vermieter die gesetzlichen Schutzrechte zu.” Die Parteien des Mietvertrages kamen dahin überein, daß bei einem Wechsel des Mitgliederbestandes der Mietergruppe neue Mitglieder durch Unterzeichnung dem Vertrag als Gesamtschuldner beitreten und die ausscheidenden Mitglieder aus der Haftung entlassen werden sollten.

Am 28. Dezember 1979 wurden die Häuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt, welche sodann u. a. die Kläger bzw. deren Rechtsvorgänger erwarben. Den Klägern war der mit der Mietergruppe bestehende Mietvertrag bei Erwerb der Wohnungen bekannt; darauf beruhte auch der zur damaligen Zeit für die Erwerber günstige Kaufpreis von DM 1.000,– je Quadratmeter.

Seit dem Jahre 1989 wirkte eine Mehrheit innerhalb der Vermietergemeinschaft, die nicht zugleich Mitglieder der aus Mietern im dem Objekt bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im folgenden: ‚Mietergruppe’) auf die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 1990 hin. Die gerichtliche Durchsetzung der Aufhebung des Mietvertrages scheiterte bereits daran, daß die damit befaßten Gerichte einen Mehrheitsbeschluß der Vermieter zur Geltendmachung der Beendigung des Mietvertrages als nicht ausreichend erachteten und vielmehr eine einstimmige Entscheidung aller Vermieter voraussetzten. Die Mehrheit der Vermietergemeinschaft verfolgte die Auflösung des Mietvertrages sodann mit einer gegen die Minderheit gerichteten Klage auf Zustimmung zur Lösung des Mietvertrages und Abgabe sämtlicher hierfür erforderlichen Erklärungen gerichtlich weiter. Das Landgericht Hamburg gab einer entsprechenden Klage mit Urteil vom 27. Januar 1993 (Az.: 326 O 175/91) statt. Die Berufung hiergegen war vor dem erkennenden Senat (Az.: 11 U 47/93, Urteil vom 8. Oktober 1993) erfolglos, ebenso eine zum Bundesgerichtshof eingelegte Revision (Nichtannahmebeschluß vom 19. Dezember 1994, Az.: II ZR 291/93). Wegen der Einzelheiten wird auf die zur Information beigez...