OLG Frankfurt am Main Urteil vom 07.03.2006 - 9 U 62/05

Leitsatz (amtlich)

Zur Umlegbarkeit von Betriebskosten für eine Klima- und Lüftungsanlage bei Fehlen einer eindeutigen Regelung im gewerblichen Mietvertrag.

Normenkette

BGB § 535; II. BVO § 27

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 04.08.2005; Aktenzeichen 2/7 O 73/05)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 4.8.2005 verkündete Urteil des LG Frankfurt/M. wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten der Berufung zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagte gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin fordert von der Beklagten, ihrer ehemaligen Vermieterin, Rückzahlung einer Kaution aus gewerblichem Mietverhältnis.

Ende 1998 mietete die Klägerin von der Beklagten Gewerberäume in ..., in O1.

Das befristete Mietverhältnis begann am 1.1.1999 und endete mit Ablauf des Jahres 2003. § 3 des Mietvertrages (Bl. 5 ff. d.A.) regelt in Ziff. b) die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter nach einem bestimmten Verteilungsschlüssel. Zur Erläuterung der Betriebskosten im Einzelnen wurde auf Anlage 3 zu § 27 II. BVO verwiesen.

Die Beklagte hat erstinstanzlich unbestritten vorgetragen, dass die Parteien in der Folgezeit mündlich vereinbarten, dass die Klägerin auch die Kosten eines für die Liegenschaft beauftragten Sicherheitsdienstes trägt.

Mit Schreiben vom 10.9.2004 - nach Beendigung des Mietverhältnisses - rechnete die Beklagte die von der Klägerin zu Beginn des Mietverhältnisses aufgebrachte Kaution i.H.v. 18.406,51 EUR ab und behielt hiervon insgesamt 10.469,78 EUR - die Klageforderung - ein. Dieser Betrag entsprach der Summe der - nach Auffassung der Beklagten - offenen Forderung, namentlich der Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 1999 bis 2003. Auf die entsprechenden Abrechnungen wird Bezug genommen (Bl. 33 ff. d.A.).

Wegen des Sachverhalts im Weiteren und des streitigen Vortrags der Parteien in erster Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

Mit Urteil vom 4.8.2005 (Bl. 58 f. d.A.) hat das LG die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es aufgeführt, dass sämtliche von der Beklagten in Rechnung gestellten und von der Kaution abgezogenen Betriebskosten umlagefähig seien. Die Kosten der Klima- und Lüftungsanlage seien unter die Heizungskosten zu subsumieren.

Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte sowie begründete Berufung der Klägerin.

Die Klägerin wiederholt ihren erstinstanzlichen Vortrag und ist der Auffassung, das LG sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Parteien die Umlage der Kosten für den Sicherheitsdienst vereinbart hätten. Ihr schriftsätzlicher Hinweis auf die mangelnde Umlagefähigkeit dieser Kosten in erster Instanz sei als Bestreiten zu qualifizieren. Hinsichtlich der Kosten für die Lüftungs- und Klimaanlage fehle eine vertragliche Vereinbarung über die Umlage dieser Kosten auf die Klägerin.

Die Klägerin beantragt sinngemäß, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an sie 10.469,78 EUR zzgl. 5 % Zinsen hieraus seit 28.12.2005 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und ist der Meinung, dass es sich bei dem neuen Vortrag der Klägerin zu der Umlagefähigkeit der Kosten des Sicherheitsdienstes um neue Tatsachen i.S.v. § 531 Abs. 2 ZPO handele, die in der Berufung nicht zugelassen werden dürften.

II. Die Berufung ist zulässig, insb. an sich statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Das LG hat die Klage in Ergebnis zu Recht abgewiesen, denn der Klägerin steht kein Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution zu.

Ein Rückzahlungsanspruch der Klägerin im Hinblick auf die Kaution ergibt sich nach Beendigung des Mietverhältnisses regelmäßig aus § 812 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB. Etwas anderes gilt hingegen dann, wenn der Vermieter - wie hier die Beklagte - zur Verwertung der Kaution befugt war, weil ihm fällige Forderungen aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter zustehen. Hier hatte die Beklagte ggü. der Klägerin einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für die Jahre 1999 bis 2003 i.H.v. insgesamt 10.469,78 EUR.

Entgegen der Auffassung der Klägerin sind alle streitigen Posten umlagefähig. Im Einzelnen:

Die Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten stellt die Klägerin - wie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat klargestellt - selbst nicht mehr in Frage. Diesbezüglich enthält nämlich der Mietvertrag - wie auch das LG erkannt hat - eine eindeutige Regelung in § 3c).

Auch die Kosten für den Sicherheitsdienst sind umlagefähig. Insoweit ist davon auszugehen, dass - wie die Beklagte erstinstanzlich vorgetragen hat - die Parteien eine entsprechende Umlegung auf die Klägerin mündlich vereinbart haben. Diesen Vortrag der ...