OLG Dresden Urteil vom 20.06.2000 - 23 U 403/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Verfahrensgang

LG Dresden (Urteil vom 27.01.2000; Aktenzeichen 11 O 2866/99)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 27.01.2000 zu Az. 11 O 2866/99 verkündete Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Dresden abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 7.000,00 DM sowie 4 % jährliche Zinsen wie folgt zu zahlen:

aus 845,60 DM vom 04.12.1998 bis 06.01.1999,

aus 2.550,80 DM vom 07.01. bis 03.02.1999,

aus 4.256,00 DM vom 04.02. bis 03.03.1999,

aus 5.961,20 DM vom 04.03. bis 06.04.1999,

aus 7.666,40 DM vom 07.04. bis 05.05.1999,

aus 9.371,60 DM vom 06.05. bis 03.06.1999,

aus 9.940,00 DM vom 04.06. bis 26.07.1999 sowie

aus 7.000,00 DM seit dem 27.07.1999.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszug werden gegeneinander aufgehoben, von den Kosten der Berufung hat der Kläger 1/3 und die Beklagte 2/3 zu tragen.

4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Beschwer des Klägers beträgt 4.515,00 DM, die der Beklagten 9.835,00 DM.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 14.315,00 DM

Tatbestand

Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag über Gewerberäume ist durch Kündigung der Beklagten zum 31.12.1998 beendet worden. Am 09.08.1998 befand sich der Kläger in D., um anlässlich eines dafür vereinbarten Termins von einer Vertreterin der Beklagten im selben Gebäude befindliche Wohnräume zurückzunehmen. Dabei bot diese dem Kläger auch die Rückgabe der Schlüssel für das zu diesem Zeitpunkt bereits von der Beklagten geräumte Büro an. Der Kläger lehnte dies jedoch ab, wobei er sich darauf berief, dass das Mietverhältnis noch bis zum Jahresende fortbestehe und die Mieträume beschädigt seien (Teppichboden, Bohrlöcher). Die Beklagte hat die Schlüssel für die Räume erst am 10.06.1999 zurückgegeben. Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung der geforderten Miete einschließlich vereinbarter Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate August bis Dezember 1998 sowie zur Zahlung von Nutzungsentschädigung für den Zeitraum 01.01. bis 10.06.1999 verurteilt.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Beklagten gegen das landgerichtliche Urteil ist zulässig, das Rechtsmittel hat aber nur Erfolg, soweit sich die Beklagte gegen die Verurteilung in die Vorauszahlung der Nebenkosten wendet. Soweit die Beklagte Vorauszahlungen geleistet hat, hat sie dies ohne Rechtsgrund getan und kann daher mit einem Gegenanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung aufrechnen.

1. Das Mietverhältnis wurde unstreitig durch die von der Beklagten ausgesprochene Kündigung vom 26.06.1998 gemäß § 565 Abs. 1 a BGB zum 31.12.1998 beendet. Ebenso unstreitig hat die Beklagte die Schlüssel für die Mieträume erst am 10.06.1999 zurückgegeben. Erst an diesem Tag war das Mietobjekt daher wieder in den Besitz des Klägers gelangt und die Verpflichtung der Beklagten aus § 556 Abs. 1 BGB erfüllt (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 1999, 1142). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Beklagte das Büro schon Anfang August 1998 geräumt und die Einrichtung entfernt hatte. Damit schuldet die Beklagte gemäß § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB für den Zeitraum 01.01. bis 10.06.1999 Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete.

Der Kläger hat diesen Anspruch nicht dadurch verloren, dass er sich am 09.08.1998 weigerte, die Schlüssel für die Büroräume entgegenzunehmen. Zwar liegt ein Vorenthalten i.S.v. § 557 BGB durch den Mieter im Grundsatz nicht vor, wenn der Vermieter die Mietsache, die ihm zur Rückgabe angeboten wird, nicht annimmt. Das ist etwa der Fall, wenn der Vermieter die Rücknahme ablehnt, weil er zu Unrecht der Ansicht ist, das Mietverhältnis bestehe fort oder auch dann, wenn sich die Räume in beschädigtem Zustand befinden und der Vermieter die Entgegennahme deshalb ablehnt (Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdn. 1114 m.N.). Der hier zu beurteilende Fall liegt jedoch anders: Der Kläger hat nach übereinstimmendem Vortrag der Parteien am 09.08.1998 der Vertreterin der Beklagten mitgeteilt, er nehme die Schlüssel für die Mieträume nicht entgegen, weil er der Auffassung sei, dass er rund 5 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt noch nicht in seine Obhut übernehmen und zudem der Beklagten Gelegenheit geben wolle, die nach Auffassung des Klägers teilweise beschädigten Mieträume bis zum Ende des Jahres 1998 in vertragsgerechten Zustand zu versetzen. Der Vermieter ist zu einer Rücknahme der Mietsache zwar grundsätzlich auch vor dem Ende der Mietzeit verpflichtet (Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., § 556 Rdn. 24; a.A. MüKo/Voelskow, 3. Aufl., § 556 Rdn. 17). Dies gilt aber uneingeschränkt nur dann, wenn dieser Termin naht oder unmittelbar bevorsteht. So wäre z.B. die Verweigerung der Rücknahme von Räumen um den 15.12. bei einem am 31.12. endenden Mietverhältnis nicht mehr gerechtfertigt. Die Belange des Mieters, der etwa für die Zeit über die Jahreswende hinau...