OLG Celle Urteil vom 09.11.2018 - 2 U 81/18

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unbestimmtheit der Umlage sämtlicher Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag

Leitsatz (amtlich)

Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung über die Umlage von Betriebskosten:

"Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen - insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung - einschließlich Zählermiete und Wartungskosten"

genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot.

Normenkette

BGB § 535 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Hannover (Urteil vom 15.06.2018; Aktenzeichen 17 O 139/17)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 08.04.2020; Aktenzeichen XII ZR 120/18)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 15. Juni 2018 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 17. Zivilkammer des Landgerichts Hannover geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage der Beklagten wird festgestellt, dass die Beklagte im Zusammenhang mit der Anmietung des Objekts ... S., ..., nicht zur Tragung von Grundsteuer als Betriebskosten verpflichtet ist.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung seitens der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren wird auf

17.909,22 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Der Kläger macht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Nebenkosten (Grundsteuer) auf der Grundlage eines Gewerberaummietvertrages gelten. Die Beklagte begehrt widerklagend die Feststellung, dass der Kläger nicht berechtigt sei, Grundsteuer auf die Beklagte umzulegen.

Für Darstellung des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil der Einzelrichterin der 17. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 15. Juni 2018 (Bl. 146 f. d. A.), insbesondere die Wiedergabe des Parteivertrags mit den gestellten Anträgen Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung rückständiger Grundsteuer in Höhe von 2 × 5.116,92 EUR nebst Zinsen verurteilt und die Widerklage der Beklagten abgewiesen.

Zur Begründung hat die Einzelrichterin ausgeführt, dass der Kläger von der Beklagten die Zahlung der angefallenen Grundsteuer im Rahmen der Betriebskostenabrechnung aufgrund von § 8 des geschlossenen Gewerbemietvertrages für die Jahre 2012 sowie 2013 in Höhe von jeweils 5.116,92 EUR verlangen könne. Gemäß § 8 des geschlossenen Gewerbemietvertrages seien sämtliche Betriebskosten von dem Mieter zu tragen. Hierunter würden insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung einschließlich Zählermiete und Wartungskosten fallen. Für eine wirksame Umlagevereinbarung von Betriebskosten bedürfe es auch in Gewerberaummietverträgen nicht der Aufzählung einzelner Betriebskosten, weil der Begriff der Betriebskosten bereits seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnungen die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hinreichend festgelegt worden sei. Auch ein fehlender Verweis auf eine entsprechend gültige Berechnungsverordnung sei dabei unschädlich, weil der Begriff der Betriebskosten einen durchschnittlichen Gewerberaummieter als bekannt vorausgesetzt werden könne. Es handle sich dabei auch im Rahmen von Gewerberaummietverträgen nicht um ein inhaltlich leeren Begriff, der im Vertrag nicht durch Aufzählung einzelner Positionen konkretisiert werden müsse. Wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10. Februar 2016 (AZ.: VIII ZR 137/15) bereits zutreffend festgestellt habe, finde sich bereits in der am 1. November 1957 in Kraft getretenen zweiten Berechnungsverordnung in § 27 die Definition, dass es sich bei Betriebskosten um die Kosten handle, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen würden. Zu berücksichtigen sei dabei weiterhin, dass die Definition des Begriffes der Betriebskosten, wie sie in der Betriebskostenverordnung festgelegt worden sei, nicht nur auch die Verwendung bei Wohnraummietverträgen beschränkt sei, sondern diese Definition allgemein Gültigkeit beigemessen werden könne und daher auch auf Gewerberaummietverträgen ohne entsprechende gesetzliche Verweisung auf die Betriebskostenverordnung finde. Dass der Gesetzgeber ein Unterschied der Definition von Betriebskosten im Hinblick auf Wohnraum- und Gewerbemietverträge vornehmen wollte, sei nicht ersichtlich. Die entsprechenden Verweisungen bei Wohnraummietverträgen § 556 BGB sei auf die erhöhte Schutzwürdigkeit des Wohnraummieters zurückzuführen und lasse nicht den Schluss zu, dass diese nur bei Wohnraummietverträgen Anwendung finde. Vielmehr sei die Gewerbemietende weniger schutzwürdig. Nach der gesetzlichen Definition gehören zu Betriebskoste...