LG Köln Urteil vom 20.02.2014 - 29 S 181/13

Verfahrensgang

AG Bonn (Urteil vom 12.07.2013; Aktenzeichen 27 C 3/13)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 12.07.2013, 27 C 3/13, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft X-Straße in Y. In der Eigentümerversammlung vom 30.11.2012 wurden u.a. folgende Beschlüsse gefasst: TOP 3 B (Genehmigung Jahres-/ Einzelabrechnung 2011), TOP 3 C (Entlastung der Verwaltung für das Geschäftsjahr 2011), TOP 4 B i (Einsatz von Rückstellungsbeträgen für die laufende Bewirtschaftung), TOP 5 A (Entlastung Verwaltungsbeirat und Rechnungsprüfer für das Geschäftsjahr 2011) und die nachfolgenden Beschlüsse:

„TOP 4 B b

Die Zahlung des Jahresbeitrages wird den jeweiligen Eigentümern jedoch unter Maßgabe der in den jeweiligen Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Teil-Wohngeldvorauszahlungen gestundet, wobei die sich aus den jeweiligen Einzelwirtschaftsplänen ergebenden Wohngeldvorauszahlungen fällig und zahlbar jeweils im Voraus bis zum Ablauf des dritten Werktags eines jeden Monats auf das Verwaltungskonto der Gemeinschaft sind. Die sich aus dem Wirtschaftsplan für den einzelnen Wohnungseigentümer ergebenden Zahlungsverpflichtungen sind ab 01.01.2013 zu leisten.

TOP 4 B c

Gerät ein Eigentümer mit den Wohngeldvorauszahlungen ganz oder teilweise in einer Höhe von mehr als zwei monatlichen Raten in Rückstand, so ist der gesamte dann noch ausstehende Jahreswohngeldvorschuss zur sofortigen Zahlung fällig.

TOP 4 B d

Diese Verfallklausel gilt nicht, soweit im laufenden Wirtschaftsjahr hinsichtlich des betreffenden Wohnungseigentums Zwangsverwaltung angeordnet oder das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Entsprechendes gilt bei Eintragung eines neuen rechtsgeschäftlichen Erwerbers im Grundbuch oder bei der Zwangsversteigerung.

TOP 8

Die Eigentümerversammlung bestellt den bisherigen Verwalter, Firma J KG, erneut zum Verwalter für den Zeitraum vom 01.01.2013 bis zum 31.12.204, wobei die Bestimmungen des bislang geltenden Verwaltervertrages für den Bestellungs- / Vertragszeitraum weiter gelten, mit der Maßgabe, dass sich das monatliche Verwalterentgelt in Höhe von derzeit EUR 14,50 / pro Einheit um EUR 0,50 auf monatlich EUR 15,00 zzgl. jeweils gültiger gesetzlicher Mehrwertsteuer erhöht. Die Gebühr wird für die Laufzeit des Vertrages festgesetzt und nicht erhöht.”.

Die Klägerin hat die Beschlussfassungen zu TOP 3 B, 3 C, 4 B d, 4 B i, 5 A und 8 angefochten. Sie hat in Bezug auf die Anfechtungen zu TOP 4 B d und TOP 8 vorgetragen, eine einmal eingetretene Fälligkeit von Hausgeldansprüchen, wie sie mit der Verfallklausel verfolgt werde, könne nicht nachträglich bei Eintritt von bestimmten Verfahren wieder entfallen. Insoweit wäre es Aufgabe der Verwalterin gewesen, die Wohnungseigentümerversammlung ordnungsgemäß über die Rechtslage zu informieren. Die bisherige Verwalterin hätte nicht mehr zur Verwalterin bestellt werden dürfen. Ein bisher geltender Verwaltervertrag habe nicht existiert, so dass auch keine Verlängerung des Verwaltervertrages hätte beschlossen werden können. In der Versammlung selbst hätten „tumultartige Szenen” geherrscht, eine geordnete Versammlungsführung und eine geordnete Bestellung eines Verwalters seien nicht gewährleistet gewesen. Die Verwalterin sei nicht in der Lage eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu erstellen. Die Ungeeignetheit ergebe sich auch aus den Ausführungen zur Entlastung der Verwalterin sowie aus dem Umstand, dass die Beschlussfassungen zu TOP 4 B d und 4 B i nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würden. Die Verwalterin arbeite nicht mit der Klägerin als gewählter Verwaltungsbeirätin zusammen; Briefe der Klägerin würden nicht beantwortet, Termine für Wohnungseigentümerversammlungen würden ohne Beteiligung der Klägerin festgelegt, die Verwalterin habe für die von der Klägerin eingehenden Anrufe eine Zugangssperre bei der Telefongesellschaft einrichten lassen.

Die Beklagten haben die Auffassung vertreten, dass es ständiger Rechtsprechung entspreche, dass eine Beschlussfassung über das Nichteingreifen der Verfallklausel bei Anordnung der Zwangsverwaltung, Eröffnung des Insolvenzverfahrens, Zwangsversteigerung oder Eigentümerwechsel ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Im Gegenteil, würde eine solche Einschränkung nicht vorgenommen, sei ein diesbezüglicher Eigentümerbeschluss nach ständiger Rechtsprechung anfechtbar. Sie haben ferner vorgetragen, dass gemäß dem bestandskräftigen Eigentümerbeschluss vom 04.06.2008 zu TOP 3 der Beirat zum Abschluss eines Verwaltervertrages ermächtigt worden sei, was auch erfolgt sei, so dass ein (unterzeichneter) Verwaltervertrag existiert habe. In der streitgegenständlichen Versammlung hätten keine tumultartigen Szenen geherrscht; Herr J und seine Mitarbeiter hätten den Sitzungssaal vor der Beschlussfassung über die Wiederwahl verlassen. Nachdem Herr G die Versammlungsleitung übernommen hätte, sei Ruhe ein...