LG Köln Urteil vom 13.12.2012 - 29 S 95/12

Verfahrensgang

AG Köln (Urteil vom 30.03.2012; Aktenzeichen 204 C 223/11)

Tenor

Das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 30.03.2012, Az. 204 C 223/11, wird teilweise abgeändert:

Der Beschluss zu TOP 2 aus der Eigentümerversammlung vom 24.05.2011 wird für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

2. Von den Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Kläger 60% und die Beklagten 40%.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger 1/3 und die Beklagten 2/3.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft W-Straße 1-9, 2-4 in … Köln.

Die Kläger wohnen in Haus Nr. 2 der Wohnungseigentumsanlage. Die Teilungserklärung sieht vor, dass bei Beschlüssen, die zweifelsfrei nur eines der Gebäude betreffen, die Wohnungseigentümer des betreffenden Hauses stimmberechtigt sind.

Die Kläger stellten in der Eigentümerversammlung vom 24.05.2011 zu TOP 10 b den Antrag zu beschließen, für die Hausmeister- und Gartenarbeiten solle eine Ausschreibung durchgeführt werden. Die Eigentümergemeinschaft verfügt derweil über einen festangestellten Hausmeister.

Zu TOP 2 genehmigten die Eigentümer mehrheitlich den Wirtschaftsplan 2011 mit ergänzenden Bestimmungen betreffend die Zahlung von Hausgeld. Der Beschluss lautet:

„(…) Bei Teilzahlungen von Eigentümern soll die Erfassung der Zahlungen zunächst auf den Anteil der Beitragsleistung zur Instandhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG) und erst dann auf die Ausgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung (§ 28 Abs. 1 Nr. 1 WEG) erfolgen. Der Verwalter ist berechtigt, die Beitragsleistungen zur bzw. Beträge aus der Instandhaltungsrückstellung zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen, aufgrund rückständiger Hausgelder, auf dem Girokonto zu verwenden. Diese Liquiditätshilfe darf insgesamt einen Betrag von max. 50.000,00 EUR nicht übersteigen und muss von dem Verwaltungsbeirat genehmigt werden.”

Unter TOP 6 fassten die Eigentümer schließlich den Beschluss, die Wohnungen der Häuser Nr. 2 und Nr. 4 mit Funkmodulen zur Erfassung des Wasser- und Abwasserverbrauchs auszustatten. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.05.2011 Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 30.03.2012, auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird (Bl. 129 ff GA), hinsichtlich der Anfechtung der Beschlüsse zu TOP 2, TOP 6 und TOP 10 b abgewiesen. Dies ist Gegenstand des Berufungsverfahrens. Weiter waren erstinstanzlich noch die Beschlüsse zu TOP 8, TOP 14 und TOP 15 Gegenstand des Rechtsstreits. Dabei hat das Amtsgericht die Beschlüsse zu TOP 8 und zu TOP 14 für ungültig erklärt und die Klage zu TOP 15 abgewiesen. Zur Begründung der Abweisung hinsichtlich der Beschlüsse zu TOP 2, TOP 6 und TOP 10 b hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Beschlussanfechtung zu TOP 10 b erfolglos sei, weil ein Hausmeister festangestellt sei. Dieser befinde sich auch in ungekündigter Anstellung. Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 2 hat es ausgeführt, dass es der Verwalterin freistünde, wie sie etwaige Teilzahlungen von Wohngeldern verbuche. Schließlich hat es zur Abweisung der Anfechtungsklage betreffend den Beschluss zu TOP 6 dargelegt, dass der Beschluss nicht an einem Abstimmungsmangel leide. Entgegen der Ansicht der Kläger seien die Regenwasserkosten nicht erfasst.

Das Urteil ist den Klägern am 04.04.2012 zugestellt worden. Sie haben hiergegen mit Schriftsatz vom 02.05.2012, eingegangen bei Gericht am 03.05.2012, Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 31.05.2012, eingegangen bei Gericht am 01.06.2012, begründet.

Sie sind der Ansicht, der Beschluss zu TOP 2 entspreche nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Eingehende Zahlungen müssten vorrangig auf die Ausgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung verrechnet werden, um so fällige Rechnungen begleichen zu können. Andernfalls käme es auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass Untereinheiten bestehen, zu Unangemessenheiten. Es könnte zu Liquiditätsengpässen kommen, wenn Teilzahlungen zuerst auf die Instandhaltungsrücklage verrechnet würden. Enthalte die Gemeinschaftsordnung (hier: § 13) eine Regelung, nach der sich die Bewirtschaftungskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche der einzelnen Wohneinheiten richteten, könne es geschehen, dass in einem Gebäude die Instandhaltungsrücklage anwachse, während die Eigentümer der anderen Gebäude sich sorgen müssten, die laufenden Verwaltungskosten aufzubringen.

Der Beschluss zu TOP 6 sei unklar. Er erfasse auch den städtischen Abwassergebührenbescheid, der unter den Begriff der Abwasserkosten falle. Zu dem Begriff des Abwassers zähle auch das Regenwasser. Die Ableitung von Regenwasser lasse sich einem konkreten Gebäude alleine zuordnen, weswegen nicht nur die Eigentümer der Gebäude Nr. 2 und Nr. 4 einen solchen Beschluss hätten fassen dürfen.

Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 10 b verhalte es sich dergestalt, dass ...