LG Köln Urteil vom 01.07.2010 - 29 S 208/09

Verfahrensgang

AG Siegburg (Entscheidung vom 27.11.2009; Aktenzeichen 150 C 45/09)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 10.06.2011; Aktenzeichen V ZR 146/10)

Tenor

Die Berufung des Beklagten zu 2) und der Beteiligten zu 1) gegen das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 27.11.2009 - 150 C 45/09- wird zurückgewiesen. Der Tenor des Urteils des Amtsgerichts Siegburg zu Ziffer 2 wird dahingehend klargestellt, dass die Notverwaltung auch mit der Neuwahl eines Verwalters durch die Wohnungseigentümer endet.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Beklagten zu 2) auferlegt. Die Beteiligte zu 1) trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten zu 2) wird nachgelassen, die gegen ihn wegen der Kosten gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betragens abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft V-Weg in St. Augustin. Die Kläger sind Eigentümer von 3 Wohneinheiten in der großen Gemeinschaft.

In der Gemeinschaft wird seit längerem über Verwaltertätigkeit der Beteiligten zu 1), der Fa L KG, gestritten. Unstreitig gibt es bei zahlreichen Eigentümern große Hausgeldschulden, so dass sich die Gemeinschaft in Zahlungsschwierigkeiten befindet. Die Belieferung mit Heizenergie wurde von der Lieferfirma vorübergehend eingestellt. Zahlungsrückstände bezüglich der Grundbesitzabgaben wurden von der Stadt im August 2009 mitgeteilt. Im Jahr 2008 ist eine Bezahlung von Abfallentsorgungsgebühren für bestimmte Monate nicht erfolgt, so das Vollstreckungsmaßnahmen angekündigt und teilweise auch durchgeführt worden.

Auch wurde die Wohngeldabrechnung für 2007 noch im Jahr 2009 nicht beschlossen.

Vor dem Amtsgericht haben die Kläger der Verwaltung der Beteiligten zu 1) Unzuverlässigkeit vorgeworfen. Insbesondere halten die Kläger die Firma lediglich für eine Strohfirma des Mehrheitseigentümers, des Beklagten zu 2) Sie behaupten, dieser habe Prokura für die Fa. L. Der Beklagte zu 2) habe Schulden aufgehäuft bei der Gemeinschaft in Höhe von ca. 100.000 € aus den Jahren 2007 bis 2009.

Die Kläger haben beantragt,

• 1.

  die L KG als Verwalter abzuberufen,

• 2.

  als neuer Verwalter eine vom Gericht auszuwählende natürliche oder juristische Person zu bestellen.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt.

Sie haben behauptet, der Beklagte zu 2) habe keine Prokura, sondern lediglich Kontovollmacht für die Fa L. Auch hätten die Kläger selbst Wohngeldschulden. Die Jahresabrechnung 2007 liege nur deshalb nicht vor, weil ein externer Prüfer, der auf Verlangen der Kläger eingesetzt worden sei, seine Prüfung noch nicht fertig gestellt habe.

Das Amtsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 28.10.2009 die Kläger aufgefordert, binnen 3 Wochen dazu Stellung zu nehmen, in wieweit der Antrag zu Ziffer 2 als Antrag auf Bestellung eines Notverwalters auszulegen sei.

Die Kläger haben sodann mit Schriftsatz vom 17.11.2009 (Bl. 119) klargestellt, dass sie eine Notverwaltung beantragen. Als Notverwalter haben sie den Hausverwalter N vorgeschlagen. Die Bestellung sollte für mindestens 2 Jahre erfolgen.

Sie haben dargetan, dass der vorgeschlagene Verwalter bereit sei, für 2.000 € monatlich zzgl. Umsatzsteuer die Notverwaltung zu übernehmen. Ein Betrag von 14.280 € sei bereits von 4 Eigentümern bereitgestellt für ein halbes Jahr. 2 Jahre Notverwaltung seien erforderlich zur Überprüfung der Wirtschaftsvorgänge. Bei kürzerer Zeit sei damit zu rechnen, dass eine Strohfirma des Mehrheitseigentümers installiert werde und Verwalterhandeln der L KG ungeprüft bleibe.

Das Gericht hat sodann mit Beschluss vom 20.11.2009 den Verkündungstermin auf 27.11.2009 vorverlegt. Dabei wurde der Klägerschriftsatz übersandt ohne Gelegenheit zur Stellungnahme.

Sodann hat das Amtsgericht am 27.11.2009 sein Urteil verkündet, dahingehend, dass unter Ziffer 1 des Tenors die Fa L als Verwalter abberufen wird. Ziffer 2 des Tenors bestimmt, dass als Notverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft die Firma HVM Hausverwaltung N GmbH bestellt wird. Weiter heißt es dort: "Die Notverwaltung endet zwei Jahre nach Verkündung dieser Entscheidung oder mit einer Abänderung dieses Urteils in der Rechtsmittelinstanz."

Gegen dieses ihnen am 3.12.2009 zugestellte Urteil haben der Beklagte zu 2) und die Beteiligte zu 1) am 10.12.2009 Berufung eingelegt, die mit Schriftsatz vom 15.1.2009, eingegangen am 19.1.2010, begründet worden ist.

Mit ihrer Berufung wenden sich die Berufungsführer nur noch gegen Ziffer 2 des Tenors der gerichtlichen Entscheidung.

Sie vertreten die Ansicht, der Antrag auf Bestellung eines Notverwalters sei nicht berechtigt. Einen Notverwalter gebe es im Gesetz nicht mehr. Vielmehr müssten die Wohnungseigentümer selbst einen Verwalter wählen. Der Beirat könne eine Wahlversammlung einberufen. Erst wenn die Wohnungseigentümer hiervon keinen Gebrauch machen würden, könne das Gericht ei...