LG Hamburg Urteil vom 18.01.2012 - 318 S 164/11

Verfahrensgang

AG Hamburg (Urteil vom 07.07.2011; Aktenzeichen 102g C 28/10)

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 07.07.2011 (Geschäfts-Nr.: 102g C 28/10) wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Tatbestand

I.

Die Parteien bilden die WEG W. Straße …, H. und streiten um die Gültigkeit eines Beschlusses über Reparaturarbeiten am Dach.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat den auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 4 b) gefassten Beschluss mit Urteil vom 07.07.2011 für ungültig erklärt. In den Entscheidungsgründen hat das Amtsgericht ausgeführt, dass es der Anfechtungsklage auch nach Ausführung der Arbeiten nicht an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis fehle. Der Beschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil im Vorfeld der Versammlung versäumt worden sei, zumindest zwei weitere Alternativangebote einzuholen. Im Vorfeld der Eigentümerversammlung habe lediglich ein aussagekräftiges Angebot der Fa. H vorgelegen. Dass der Verwalter im Vorfeld mündliche Verhandlungen mit der Fa. R geführt habe, rechtfertige keine andere Beurteilung. Auf Notgeschäftsführung könnten sich die Beklagten nicht berufen, weil deren Voraussetzungen nicht dargetan seien. Zudem seien Leckagen von der Mieterin bereits im Jahr 2009 angezeigt worden. Angesichts dessen könne dahin stehen, ob der Beschluss zusätzlich auch nicht hinreichend bestimmt sei und das Abstimmungsergebnis zutreffend protokolliert worden sei. Das Gericht habe davon abgesehen, dem Wohnungseigentumsverwalter gem. § 49 Abs. 2 WEG einen Teil der Kosten aufzuerlegen, da nicht von einem groben Verschulden ausgegangen werden könne.

Gegen das ihrer Prozessbevollmächtigten am 26.07.2011 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am 24.08.2011 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit einem am 26.09.2011 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet haben.

Die Beklagten tragen vor, dass der Verwalter vor der Versammlung ein zweites Angebot eingeholt habe, und zwar der Fa. R. . Das Angebot über die durchzuführenden Arbeiten sei detailliert von der Fa. R. gegenüber dem Verwalter beschrieben worden. Es könne nicht als mündliches Angebot abgewertet werden, dass die Fa. R. zwischen Reparaturmaßnahmen zur Behebung des vorhandenen Schadens und ggfs. einer grundlegenden Sanierung unterschieden habe, deren Notwendigkeit vor Öffnung des Daches noch nicht habe beurteilt werden können. Die detaillierte Endabrechnung der Fa. R. vom 05.11.2010 (Anl. B 6) habe bestätigt, dass die Reparatur am Dach zu einem Preis von unter EUR 5.000,– zu erledigen gewesen sei. Wegen der nicht auszuschließenden Notwendigkeit, über die aktuelle Reparatur hinaus eventuell eine weitere Dachsanierungsmaßnahme anzuschließen, sei im angefochtenen Beschluss vorsorglich ein Kostenrahmen von EUR 12.000,– beschlossen worden. Insoweit habe der Beschluss alle Eventualitäten bezüglich der Kosten einer sachbezogenen, eilbedürftigen und sachgerechten Reparaturmaßnahme am Dach abgedeckt. Das Dach sei nach den Reparaturen bis heute dicht. Trotz intensiver Regelfälle im abgelaufenen Sommer habe es keine weiteren Leckagen gegeben. Zu dem Wasserschaden am 03.10.2011 sei es gekommen, weil die Mieterin vergessen habe, die Dusche abzustellen.

Zudem habe Eilbedürftigkeit bestanden, weil dem Verwalter kurz vor der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 durch die Mieterin der Dachgeschosswohnung erneut ein Wassereinbruch gemeldet worden sei, der sich an anderer Stelle befunden habe wie früheres Eindringen von Wasser. Die Mieterin habe den Verwalter am 09.08.2010 per E-Mail darüber informiert (Anl. B 9). Das Amtsgericht habe demgegenüber im Tatbestand den unzutreffenden Eindruck erweckt, dass es sich um Altschäden gehandelt habe, die seit dem Jahr 2009 bekannt gewesen seien. Hätte es den angefochtenen Beschluss nicht gegeben, hätte der Verwalter die Maßnahmen dennoch beauftragen müssen, um größeren Schaden vom Gebäude abzuwenden. Zwar habe es sich bei den von der Fa. R. durchgeführten Arbeiten nicht um eine Komplettsanierung des Daches gehandelt. Da diese Teilsanierung aber dringend geboten und dadurch Schaden vom Gebäude abgewendet worden sei, hätten die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen.

Auf die Anzeige des Eindringens von Regenwasser durch die Mieterin am 09.08.2010 habe sich der Verwalter am selben Tag den Schaden angesehen. Die Klägerin zu 1) habe am 12.08.2010 schriftlich vom Verwalter verlangt, dass TOP 4 der Versammlung geändert werde und ein Bericht, eine Diskussion und eine Beschlussfassung zum weiteren Vorgehen bezüglich der Dachsanierung erfolgen solle (Anl. K 7). Nach telefonischer Abstimmung mit den übrigen Eigentümern sei TOP 4 entsprechend geändert worden. Das Angebot der Fa. H vom 14.08.2010 habe der Verwalter am 16.08.2010 erhalten....