LG Frankfurt am Main Urteil vom 28.07.2011 - 2-11 S 349/10

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Entscheidung vom 24.11.2010; Aktenzeichen 33 C 3890/07-31)

Tenor

Die Anschlussberufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 24.11.2010 (Az.: 33 C 3890/07 - 31) wird zurückgewiesen.

Auf die Berufung der Beklagten hin wird das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 24.11.2010 (Az.: 33 C 3890/07 - 31) abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagten vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von einer Darstellung des Tatbestands wird nach §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

Die Berufung ist begründet, die Anschlussberufung unbegründet.

Die Klägerin kann von den Beklagten keine Zustimmung zu der mit ihrem Schreiben vom 29.06.2007 verlangten Erhöhung der monatlichen Nettomiete über hinaus ab dem 01.09.2007 fordern. Die Klage ist- soweit sie im Berufungsverfahren noch streitgegenständlich ist - unbegründet. Das Mieterhöhungsverlangen wurde mit einem inhaltlich nicht anwendbaren Mietspiegel begründet und ist daher wegen eines erheblichen Verstoßes gegen die Anforderungen des § 558a BGB unwirksam (vgl. nur Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 558a Rn. 35; Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage, § 558a Rn. 17). Die fehlende Einschlägigkeit des Mietspiegels 2006 der Stadt Frankfurt am Main ergibt sich hierbei aus mehreren Gesichtspunkten. So treffen Mietspiegel ausschließlich Aussagen zur ortsüblichen Vergleichsmiete von Wohnungen, deren Räume zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen geeignet sind. Soweit Räume einer Wohnung bauordnungsrechtlich als zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen ungeeignet sind, scheidet die Anwendung eines Mietspiegels hingegen aus (vgl. LG Berlin, MM 1997, 75; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 558a Rn. 35). Etwas anderes könnte allenfalls für den Fall angenommen werden, dass die zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen ungeeigneten Räume im Verhältnis zu der gesamten Wohnung unerheblich sind (vgl. LG Mannheim, NZM 2003, 393). Dies ist angesichts einer - unstreitigen - Fläche von 34 qm der nach den Ausführungen des Sachverständigen xxx in seinem Gutachten vom 22.10.2010 nur zwischen 2,03 und 2,05 m hohen und daher nicht den baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume entsprechenden Räume im Souterrain des streitgegenständlichen Hauses jedoch nicht der Fall. Etwas Abweichendes lässt sich im Übrigen auch nicht aus dem von der Klägerin zitierten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.09.2009 (NJW 2009, 3421) herleiten, da es dort um die Ermittlung der Wohnfläche (also die Frage der Berechnung) und nicht um die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (also die einer Berechnung zwingend vorgelagerte Frage der Vergleichbarkeit) ging. Die Unwirksamkeit bezieht sich auf das Mieterhöhungsverlangen vom 29.06.2007 insgesamt und nicht etwa nur auf eine einzelne Position im Rahmen der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete, da dieses den Beklagten als Mietern aufgrund der Begründung mit einem nicht einschlägigen Mietspiegel letztlich keine hinreichende Beurteilung der sachlichen Berechtigung der geforderten Mieterhöhung ermöglicht (vgl. BGH NJW 2003, 963; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 558a Rn. 22). Nicht anwendbar ist der Mietspiegel 2006 der Stadt Frankfurt am Main hier allerdings auch, weil dieser keine Daten für Großwohnungen über 150 qm enthält (vgl. Seite 7 des genannten Mietspiegels; LG Köln, WuM 1994, 333 sowie 334; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 558a Rn. 35). Insoweit stellt es sich nicht als zulässig dar, dass die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 29.06.2007 das einheitlich zu einer Gesamtmiete von an die Beklagten vermietete Dreifamilienhaus drei separat vermieteten Wohnungen in einem Dreifamilienhaus gleichstellt. Es kann nämlich nicht davon ausgegangen werden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für ein einheitlich vermietetes Dreifamilienhaus mit einer Gesamtfläche von - nach der Behauptung der Klägerin - 313 qm auch nur annähernd die Summe der ortsüblichen Vergleichsmiete für drei separat vermietete Wohnungen in einem Dreifamilienhaus von - nach der Behauptung der Klägerin - 140 qm, 93 qm und 80 qm erreicht. Dies zeigen bereits die mit steigender Wohnungsgröße degressiven Werte der Tabelle 2 des Mietspiegels 2006 der Stadt Frankfurt am Main. Nichts anderes ergibt sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.09.2008 (NZM 2009, 27), nach dem die ortsübliche Vergleichsmiete für ein Einfamilienhaus nicht unter derjenigen für eine gleich große Geschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus anzusetzen ist. Davon abgesehen, dass dieser "Erfahrungssatz" zumindest nicht statistisch belegt ist (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 558a Rn. 35), unterscheidet sich der dort zugrunde liegende Sachv...