LG Dortmund Urteil vom 15.01.2016 - 17 S 112/15

Verfahrensgang

AG Dortmund (Urteil vom 05.03.2015)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 5.3.2015 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar

Tatbestand

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO, 62 Abs. 2 WEG abgesehen.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung ist zulässig und begründet.

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 2.12.2013 zum Tagesordnungspunkt 6 hinsichtlich der Bestellung des Verwalters, der Verwaltervergütung und der Ermächtigung von zwei Eigentümern zur Unterzeichnung des Verwaltervertrages entsprechen nach Auffassung der Kammer den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

1.

Hinsichtlich der Bestellung des Verwalters entsprach der angefochtene Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da vorliegend ausnahmsweise die Verwalterbestellung auf der Grundlage nur eines Verwalterangebotes ausreichend war.

Bei der Beschlussfassung über die Bestellung eines neuen Verwalters ist zwar grundsätzlich die Einholung mehrerer Angebote durch die Wohnungseigentümer erforderlich (Merle/Becker, in: Bärmann, WEG-Kommentar, 13. Auflage, § 26 Rn. 45 m. w. N.). Der Zweck solcher Alternativangebote besteht darin, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen (BGH ZWE 2011, 317, 318) und insbesondere die Angemessenheit der Honorarvorstellungen der jeweiligen Leistungsanbieter überprüfen zu können (OLG Hamm, Beschluss vom 3.1.2008, Az. 15 W 240 / 07, zitiert nach juris). Diese Vorbereitung der Verwalterwahl und die sich hieran anschließende Einbringung von Wahlvorschlägen in die Eigentümerversammlung sind Aufgaben der einzelnen Wohnungseigentümer, die sie aus eigener Initiative wahrnehmen können; es bedarf daher insoweit keiner sie ermächtigenden vorherigen förmlichen Beschlussfassung der Eigentümerversammlung. Das Gesetz enthält keine Vorgaben dazu, wie die Vorbereitung der Verwalterwahl im Einzelnen durchzuführen ist.

Zwei der Wohnungseigentümer hatten sich im hier zu entscheidenden Fall dazu bereit erklärt, Angebote von Hausverwaltungen einzuholen. Die Kläger selbst haben sich nicht darum gekümmert, ihrerseits Hausverwaltungen zu kontaktieren und Angebote einzuholen. Hat ein Wohnungseigentümer selbst nichts in dieser Richtung unternommen, so besteht kein gerechtfertigter Anlass, wenn er dies der Mehrheit, die sich für die Wahl eines bestimmten Bewerbers entschieden hat, als Mangel ordnungsgemäßer Verwaltung vorwirft (Engelhardt, in: Münchener Kommentar, 6. Aufl. 2013, § 26 WEG Rn. 5). Das Verhalten der Kläger ist insoweit widersprüchlich, wenn sie sich einerseits nicht um Angebote von Verwaltungen kümmern und anschließend die Verwalterbestellung mit dem Argument beanstanden, es hätten nicht ausreichend Alternativangebote vorgelegen. Hinzu kommt vorliegend, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft zerstritten ist und auch diverse Rechtsstreitigkeiten geführt wurden bzw. werden. Die Verwaltung einer solchen Eigentümergemeinschaft erfordert einen erheblichen Mehraufwand im Gegensatz zu der Verwaltung einer „durchschnittlichen” Wohnungseigentümergemeinschaft. Hinzu kommt, dass die beiden letzten Hausverwaltungen ihr Amt von sich aus niedergelegt haben, da sie mit den Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander nicht zurechtkamen. Wer hierfür im Einzelnen verantwortlich ist, mag dahinstehen. Zur Beurteilung der hier zu beantwortenden Rechtsfrage kommt es nicht darauf an, wer für die Zerstrittenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft verantwortlich ist. Der Einwand der Beklagten, es sei schwierig, mehr als ein Angebot einzuholen, erscheint vor diesem Hintergrund jedenfalls nicht abwegig. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Überprüfung der Angemessenheit der Honorarvorstellung des neuen Verwalters auch mit einem Vergleich des alten Verwaltervertrags möglich ist. In die Abwägung mit einzubeziehen ist zudem der Umstand, dass die betrauten Wohnungseigentümer zumindest bei einer weiteren Hausverwaltung angefragt hatten, welche jedoch letztlich kein Angebot abgegeben hat.

Aufgrund der bestehenden Besonderheiten des hier zu beurteilenden Einzelfalls war nach Auffassung der Kammer die Vorlage nur eines Angebotes ausnahmsweise ausreichend.

Soweit die Kläger sich zudem darauf berufen, der Vertragsentwurf sei ihnen nicht rechtzeitig vor der Wohnungseigentümerversammlung übersandt worden, tragen sie nicht konkret vor, weshalb ihnen die verbliebene Vorbereitungszeit von einer Woche nicht ausgereicht hat bzw. inwiefern eine rechtzeitige Übersendung ihr Abstimmungsverhalten beeinflusst hätte. Zudem ist nach Auffassung der Kammer zu bedenken, dass der verspätete Zugang des an sich rechtzeitig übersandten Angebots der Verwaltung mit Schreiben vom 28.10.2013 in den Risikobereich der Kläger fallen dürfte. Nach eigenem Vort...