LG Berlin Urteil vom 11.11.2005 - 63 S 37/05

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 07.12.2004; Aktenzeichen 3 C 182/04)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin gegen das am 7. Dezember 2004 verkündete Schlussurteil – 3 C 182/04 – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen – wie folgt geändert und neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.067,65 EUR nebst Zinsen in Höhe von drei Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30. Juni 2004 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat die Beklagte 76 % und die Klägerin 24 % zu tragen. Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben, die Beklagte 70 % und die Klägerin 30 Abo zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrags leistet. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrags leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Klägerin war Eigentümerin und Vermieterin der von der Beklagten bewohnten Wohnung in der …, I. OG links. Im Zeitraum von Dezember 2002 bis September 2003 betrug die vertraglich vereinbarte Bruttomiete 1.095,78 EUR, wobei 809,45 EUR auf die Nettokaltmiete entfielen. Wegen eines Wasser- und Schimmelflecks gewährte die Klägerin eine Minderung von 15 % der Nettokaltmiete und gestand eine geschuldete Nettokaltmiete von 688,03 e zu. Für Dezember 2002 gewährte die Klägerin darüber hinaus eine weitere Minderung der Nettokaltmiete um 8 % bzw. absolut 65,04 EUR und für Januar 2003 in Höhe von absolut 52,03 EUR jeweils für leichten Schimmelbefall an mehreren Silikonfugen von Fenstern, der am 24. Januar 2003 beseitigt wurde.

Die Beklagte zahlte von Dezember 2002 bis September 2003 monatlich jeweils 568,48 EUR.

Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 30.6.2003 – 8 C 612/02 – ist die Beklagte unter anderem zur Zahlung von 472,62 EUR rückständiger Miete aus einem früheren Zeitraum Zug um Zug gegen Beseitigung des Wasserflecks und der Schimmelbildung oberhalb des Balkonfensters der Wohnung der Beklagten verurteilt worden.

Am 3. bzw. 8. Dezember 2003 ließ die Klägerin Arbeiten an dieser Stelle vornehmen. Ausweislich der von der Klägerin mit Schriftsatz vom 27.09.2005 vorgelegten Fotokopie eines Auszugs des Wohnungsgrundbuchs von … des Amtsgerichts Schöneberg Blatt … ist Eigentümerin des 626/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gebäude und Freifläche … und Gebäude- und Freifläche … verbunden mit dem Sondereigentum arider Wohnung Nr. … laut Aufteilungsplan vom 14.11.2003 die … in Berlin durch Eintragung am 29.06.2004 geworden.

Mit der Klage hat die Klägerin unter anderem restliche Mieten für Dezember 2002 in Höhe von 43,73 EUR, 67,52 EUR für Januar 2003 und von Februar bis einschließlich September 2003 jeweils in Höhe von 119,55 f nebst anteiliger Zinsen – insgesamt 1.067,65 EUR – begehrt. Außerdem hat sie die Feststellung begehrt, dass die ihr nach dem Urteil des AG Schöneberg vom 30.06.2003 – 8 C 612/02 – obliegenden Instandsetzungsarbeiten erbracht seien und der dort tenorierte Zahlungsanspruch fällig sei.

Sie hat hierzu die Auffassung vertreten, dass es nicht darauf ankäme, ob der Wasserfleck und der Schimmel nachhaltig beseitigt worden seien, ein eventuell späteres neuerliches Auftreten der Schäden sei deshalb unerheblich. Es sei allein maßgeblich, dass sie Arbeiten habe vornehmen lassen, die Fleck und Schimmel zunächst beseitigt hätten. Der Beklagten sei es ferner aufgrund des Eigentümerwechsels verwehrt, sich ihr – der Klägerin – gegenüber auf ein Zurückbehaltungsrecht zu berufen.

Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, dass der Betrag nicht fällig sei, weil der Mangel bereits kurze Zeit danach wieder aufgetreten sei, was sie mit Schreiben vom 10. Dezember 2003 der Klägerin auch mitgeteilt habe. Das Zurückbehaltungsrecht bleibe ihr auch nach dem Wechsel des Eigentums gegenüber der Klägerin erhalten.

Das Amtsgericht hat mit Schlussurteil vom 7. Dezember 2004 der Zahlungsklage in Höhe von 1.067,65 EUR Zug-um-Zug gegen Beseitigung des Wasserflecks an besagter Stelle stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Es hat zur Begründung ausgeführt, das Bestreiten der Klägerin hinsichtlich des Fortbestands des Mangels sei unsubstantiiert; das Zurückbehaltungsrecht bestehe ungeachtet eines möglichen Eigentümerwechsels fort.

Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung.

Sie beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Schlussurteils

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.067,65 9 nebst Zinsen in Höhe von drei Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24. Januar 2004 zu zahlen;

2. festzustellen, dass die nach dem Urteil vom 30. Juni 2003 des Amtsgerichts Schöneberg – 8 C 612...