Eigentümerversammlung (WEMoG) / 1.2.4 Exkurs: Kein Beschlussfähigkeitsquorum mehr

Nach der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG war die Wohnungseigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten hatten. War die Versammlung nicht in diesem Sinne beschlussfähig, hatte der Verwalter nach § 25 Abs. 4 Satz 1 WEG a. F. eine neue Versammlung mit den gleichen Tagesordnungspunkten einzuberufen. Diese Rechtslage gilt nicht mehr. Ist auch nur ein Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung anwesend oder vertreten, ist die Versammlung beschlussfähig. Die Wohnungseigentümerversammlung hat insoweit erheblich an Bedeutung gewonnen, da einige wenige Wohnungseigentümer im Fall der Passivität der Mehrheit die Geschicke der Gemeinschaft mehr oder weniger allein bestimmen können.

Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung beachten

Abweichende Regelungen in Gemeinschaftsordnungen sind nur noch dann maßgeblich, wenn sich aus diesen ein entsprechender Wille ergibt. Nach der gesetzlichen Regelung in § 47 WEG ist ein derartiger Wille in der Regel nicht anzunehmen. Freilich bedeutet dies aber nicht, dass abweichende Vereinbarungen grundsätzlich keine Gültigkeit mehr hätten. In aller Regel wurde in der Vergangenheit der Gesetzeswortlaut der nicht mehr geltenden Absätze 3 und 4 des § 25 WEG a. F. lediglich wiederholt und es wurde bewusst also gerade keine vom ursprünglich geltenden Gesetz abweichende Regelung getroffen. Derartige Bestimmungen gelten definitiv nicht mehr. Etwas anderes könnte aber dann gelten, wenn bewusst strengere Voraussetzungen an die Beschlussfähigkeit geregelt sind, also etwa das Erfordernis von 2/3 der Miteigentumsanteile oder auch der Wohnungseigentümer. In solchen Fällen muss im Streitfall die Rechtsprechung für Klärung sorgen, weil hier weder Gesetz noch Gesetzesbegründung ausreichend Aufschluss bieten. Allerdings sind derartige Regelungen in Vereinbarungen in der Praxis die absolute Seltenheit.

Zu beachten ist allerdings, dass in Vereinbarungen, die nach dem Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 getroffen wurden, durchaus bestimmte Beschlussfähigkeits-Quoren geregelt sein können.