Brandenburgisches OLG Urteil vom 23.10.2012 - 6 U 29/12

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 10.01.2012; Aktenzeichen 10 O 183/11)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 10.1.2012 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des LG Potsdam - 10 O 183/11 - wird zurückgewiesen. Das Urteil wird auf den klarstellend neu gefassten Klageantrag der Klägerin abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis der Parteien über die Geschäftsräume in der ... straße 22/23, B., Erdgeschoss, Vorderhaus links, mit ca. 200 m² nicht durch Kündigung der Beklagten vom 22.12.2010 und vom 3.1.2011 beendet wurde, sondern über den 30.6.2011 hinaus fortbesteht.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin 1/20 und die Beklagte 19/20 zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 115 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die Parteien streiten über den Bestand eines Mietverhältnisses über Gewerberäume im Erdgeschoss in der ... straße in B. Die Klägerin betreibt in den Mieträumen ein Eiscafe.

Eigentümerin und Vermieterin der Liegenschaft war ursprünglich die B. genossenschaft eG. Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Genossenschaft unterzeichneten die Klägerin und der Insolvenzverwalter im Jahr 2009 einen Mietvertrag über die Gewerberäume. Der Vertrag bestimmt die Laufzeit vom 1.11.2009 bis zum 31.10.2011 und sieht für die Mieterin zwei Verlängerungsoptionen für je drei Jahre vor.

Im September 2010 erwarb die beklagte Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Eigentum an dem Grundstück. Sie erhielt vom Zeugen J., dem Vorstand der Genossenschaft, einen "Parkplatzplan" betreffend die im Hof des Objekts gelegenen Pkw-Stellplätze. Für insgesamt acht Stellplätze ist in diesem Plan der Name der Klägerin eingetragen.

Mit Schreiben ihrer späteren Prozessbevollmächtigten vom 4.10.2010 ließ die Beklagte die Klägerin auffordern, ihr mitzuteilen, auf welcher Grundlage die Nutzung von acht Stellplätzen im Hof durch sie, ihre Angestellten und Besucher erfolge. Die Klägerin ließ durch ihre späteren Prozessbevollmächtigten am 11.10.2010 erwidern, seitens des Vermieters sei, da die gewerbliche Nutzung in der Regel auch das Vorhalten der Parkplatzflächen beinhalte, eine Zuweisung erfolgt und ein entsprechender Parkplatzplan erstellt worden. Weiter berief sich die Klägerin darauf, die Stellplätze nicht nutzen zu können, da dort seit geraumer Zeit Fahrzeuge von Arbeitskräften der Beklagten abgestellt seien. Mit weiterem Anwaltsschreiben vom 27.10.2010 ließ die Klägerin erklären, es sei eine vertragliche Vereinbarung gegeben. Vor Abschluss des Mietvertrages seien Verhandlungen mit dem Zeugen J. geführt worden, dieser sei darauf hingewiesen worden, dass die Anmietung eine entsprechende Anzahl von Parkplätzen voraussetze; demzufolge sei die Zuweisung erfolgt.

Daraufhin ließ die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 22.12.2010 unter Geltendmachung des Schriftformmangels der Abrede über die Stellplatznutzung gegenüber der Klägerin und gegenüber deren Prozessbevollmächtigten die ordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30.6.2011 erklären. Die Klägerin ließ die Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 29.12.2011 wegen fehlender Vorlage einer ausreichenden Vollmacht zurückweisen. Mit Schreiben ihrer beiden Gesellschafterinnen vom 3.1.2011 erklärte die Beklagte abermals die Kündigung zum 30.6.2011. Das Schreiben ist der Klägerin am gleichen Tag zugegangen.

Die Klägerin erklärte mit Schreiben vom 11.4.2011, der Beklagten zwei Tage später zugegangen, sie übe die Option auf Verlängerung des Mietvertrages um drei Jahre aus.

Mit dem Vorbringen, sie habe einen Mietvertrag über die Räume einschließlich sieben Pkw-Stellplätzen geschlossen, hat die Klägerin Klage auf Feststellung erhoben, dass das Mietverhältnis der Parteien über die Geschäftsräume einschließlich sieben Pkw-Stellplätzen nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22.12.2010 und nicht durch die Kündigung vom 3.1.2011 beendet wurde, sondern über den 30.6.2011 hinaus fortbesteht.

Die Beklagte hat Widerklage auf Räumung und Herausgabe der Mieträume nebst acht Stellplätzen erhoben. Sie hat sich auf den Standpunkt gestellt, da die Klägerin selbst eine mündliche Absprache zu den Pkw-Stellplätzen geltend mache, gelte der Vertrag gem. § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und sei deshalb ordentlich kündbar.

Die Klägerin hat daraufhin ihre Klage insoweit zurückgenommen, als ihr Feststellungsantrag Pkw-Stellplätze erfasst hat. Sie hat nunmehr geltend gemacht, nach Überprüfung der Sache sei eine Abrede über die Stellplätze nicht erfolgt. Sie sei ursprünglich der Auffassung gewesen, dass die Parkplätze zum Mietobjekt dazugehörten, deshalb habe ihr Prozessbevollmächtigter dies vorgetragen. Der Insolve...