Betriebskostenabrechnung – Form und Inhalt / 2.6 Leistungs- oder Abflussprinzip?

Die Frage, ob der Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten nach dem sog. Leistungsprinzip abrechnen muss oder ob er auch nach dem sog. Abflussprinzip abrechnen darf, war bislang heftig umstritten.

Beim Abflussprinzip (Ausgabenrechnung) sind die im Abrechnungszeitraum getätigten Zahlungen anzusetzen, unabhängig davon, ob die zugrunde liegenden Leistungen im Abrechnungszeitraum auch verbraucht bzw. in Anspruch genommen wurden. Beim Leistungsprinzip dürfen dagegen nur die Kosten angesetzt werden, die im Abrechnungszeitraum auch tatsächlich verbraucht bzw. in Anspruch genommen wurden.

Praxis-Beispiel

Abfluss- und Leistungsprinzip

Eine Versicherungsprämie (z. B. für die Feuerversicherung) für den Zeitraum vom 1.10. bis 30.9. des Folgejahrs ist im Voraus jeweils am 1.10. d. J. zur Zahlung fällig. Am 1.10.2019 (für 1.10.2019 bis 30.9.2020) betrug die Prämie 300 EUR. Ab 1.10.2020 (für 1.10.2020 bis 30.9.2021) hat sich die Prämie auf 350 EUR erhöht.

• Beim Abflussprinzip kann in der Abrechnung des Kalenderjahrs 2020 die neue erhöhte, am 1.10.2020 fällige Prämie von 350 EUR angesetzt werden, da diese im Jahr 2020 gezahlt wurde.
• Beim Leistungsprinzip muss differenziert werden: Für den Zeitraum 1.1.2020 bis 30.9.2020 muss noch die alte Prämie anteilig angesetzt werden. Die neue erhöhte Prämie darf anteilig nur für den Zeitraum 1.10.2020 bis 31.12.2020 angesetzt werden.

Gleiches gilt für sämtliche anderen Betriebskostenpositionen (z. B. Wasser, Abwasser, Kaminkehrer), bei denen sich Abrechnungs- und Verbrauchs-/Leistungszeitraum nicht decken; so z. B. auch für Zahlungen, die der Verwalter noch am Ende eines Kalenderjahrs im Voraus für das nachfolgende Kalenderjahr gezahlt hat.

Entgegen der Auffassung der überwiegenden Zahl der Mietgerichte hat der BGH mit Urteil vom 20.2.2008^[1] ent...