AG Rosenheim Urteil vom 29.05.2008 - 9 C 446/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

Beschlussanfechtung

Tenor

1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der WEG Isarstraße 4-4 g in 83026 Rosenheim vom 22.01.2008 zu den Tagesordnungspunkten 3 a, 3 b, 4 und 5 werden für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Tatbestand

Die Kläger sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft Isarstraße 4-4 g in 83026 Rosenheim.

Die Beklagten sind die übrigen Eigentümer der oben genannten Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese wird vertreten durch die Alpina Hausverwaltung Panhans und Metzger OHG, Sepp-Heindl-Straße 5 in 83026 Rosenheim.

Mit der Klage vertritt die Klägerin zu 1) die Auffassung, die in der Eigentümerversammlung vom 22.01.2008 zu den Tagesordnungspunkten 3 a, 3 b und 4 gefassten Beschlüsse seien ungültig. Der Kläger zu 2.) ficht neben den Tagesordnungspunkten 3 a, 3 b und 4 auch noch Tagesordnungspunkt 5 an.

Die angefochtenen Tagesordnungspunkte haben folgenden Inhalt:

TOP 3 a: Sanierung der Doppelstockanlagen

Gemäß der Ausarbeitung der Firma Kaltenbrunner GmbH (Angebot Nr. 6010 und 6009, Ausführung in Spezial-Alu-Verzinkung 55 %) oder vergleichbarem Angebot werden die Hebebühnen komplett saniert. Die Sanierung wird auf zwei Bauabschnitte festgelegt. Im ersten Bauabschnitt (Frühjahr 2008) erfolgt Erneuerung der Stellplätze 105 bis 134 sowie die Stellplätze 143 und 151. Das Angebot ist endzuverhandeln. Für die Detailverhandlung, Auftragsvergabe, Baukontrolle nach Bedarf, Abnahme und Prüfung Endabrechnung darf die Firma Difak München in Anspruch genommen werden. Die vorläufig aufgrund Angebot ermittelten Kosten betragen für den Bauabschnitt I ca. 232.000 Euro. Die Gültigkeit dieses Beschlusses setzt ein positives Beschlussergebnis zu TOP 4 voraus.

Für den Beschluss stimmten 652,74/1000, gegen den Beschluss 106,62/1000.

TOP 3 b: Doppelstockanlagen – Kostentragungslast

Kosten für Instandhaltung und -setzung (Reparaturen, Erneuerung) an den Bestandteilen der Duplexgaragenanlage (Hebebühnentechnik, Hydraulik etc.) werden zukünftig auf alle 104 Stellplatzeigentümer nach Einheiten verteilt. Die Doppelstockgaragenanlage ist wie eine Untergemeinschaft abzurechnen. Es ist eine getrennte Instandhaltungsrücklage nur für die Garageneigentümer zu bilden. TOP 8 b vom 07.06.2005 bleibt hiervon unberührt. Diese Kostenverteilung ist zu TOP 3 a bereits anzuwenden.

Für den Beschluss stimmten 670,44/1000, gegen den Beschluss 88,92/1000.

TOP 4: Finanzierung der Sanierung durch Bildung einer Sonderumlage

Um die anstehenden Reparatur- und Sanierungsarbeiten an den Duplexgaragenanlagen sowie die Erstattungsbeträge zu finanzieren, wird eine Sonderumlage für den ersten Bauabschnitt gebildet. Diese beträgt 260.000 Euro, die Umlage erfolgt nach Anzahl der Duplexgarageneinheiten (je Duplexstellplatz 2.500 Euro). Die Sonderumlage ist fällig am 01. April 2008. Diese wird per Lastschrifteinzugsverfahren eingezogen (bei Eigentümern, die am Lastschriftverfahren teilnehmen.

Die Beschlussfassung erfolgte mit 702,66/1000 Ja-Stimmen und 56,70/1000 Nein-Stimmen.

TOP 5: Erstattung an einzelne Eigentümer für bereits verauslagte Sanierungskosten

Die Eigentümer, die bereits neue Profile beauftragt haben, erhalten die verauslagten Kosten wieder erstattet – vorausgesetzt der Durchführung von TOP 3 a und 3 b dieser Versammlung. Die Erstattung ist fällig am 10. April 2008. Da zu TOP 4 ein Beschluss gefasst wurde, kann die Erstattung mit der Forderung der Gemeinschaft aus Sonderumlageerhebung aufgerechnet werden. Die erneuerten Profile können wieder verwendet werden und senken die anstehenden Sanierungskosten.

Der Beschluss wurde mit 759,36/1000 einstimmig angenommen.

Die Klägerin zu 1.) trägt nun vor, die Beschlüsse seien deshalb für ungültig zu erklären, da sie nichtig seien. Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehle die erforderliche Beschlusskompetenz, welche unumgängliche Voraussetzung für die Wirksamkeit eines Beschlusses sei. Die streitgegenständlichen Duplexparker stünden im Sondereigentum. Es seien daher ausschließlich die Sondereigentümer berechtigt, Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Die Eigentümergemeinschaft könne diesbezüglich keine wirksamen Beschlüsse fassen. Die streitgegenständlichen Duplexparker seien nicht zwingendes Gemeinschaftseigentum.

Im Übrigen entsprächen die gefassten Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Hausverwaltung habe lediglich ein einziges Angebot zur Sanierung der streitgegenständlichen Hebebühnen eingeholt, dies von der Firma Kaltenbrunner. Bei anstehenden Sanierungsarbeiten in dieser Größenordnung entspräche es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, lediglich ein Angebot einzuholen. Es gäbe wesentlich günstigere Anbieter für die Sanierung von Duplexgaragen. Auch entspräche der beschlossene Kostenverteilungsschlüssel unter Tagesordnungspunkt 3 b nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dieser widerspreche der Teilungserklärung, nach welcher Instandsetzungskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen seien.

Nachde...