AG Oldenburg (Oldenburg) Urteil vom 19.06.2015 - 10 C 2/15 (WEG)

Tenor

1.) Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 8. Dezember 2014 zu

a.)	TOP 3: Entlastung des Hausverwalters …, Hausverwaltung und Verwaltungsbeirat
b.)	TOP 4 a): Beschluss, dass die Garageninhaber die Kosten für die Garagenkörper zahlen,
c.)	TOP 4 b): Die Gemeinschaft beschließt, dass die Garageninhaber einmal im Jahr ihr Garagendach reinigen oder dieses an eine Fremdfirma beauftragen.

werden für unwirksam erklärt.

2.) Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

3.) Das Urteil vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung der Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn die Kläger nicht zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

4.) Der Streitwert wird in Höhe von 2.000,- Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger erheben Anfechtungsklage gegen zwei Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft …, die aus neun Wohnungen besteht. Die Kläger sind gemeinsam Sondereigentümer der Wohnung Nr. 6 im ersten Obergeschoss rechts verbunden mit 98,4012/1.000stel Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum. Ferner finden sich auf dem Grundstück drei Garagen. Die Kläger erwarben durch notariellen Vertrag vom 12.11.1980 das Teileigentum an der Garage Nr. 2 verbunden mit 24,6240/1.000stel Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum. Die anderen beiden Garagen stehen im Sondereigentum der Wohnungseigentümer … und …. Die übrigen Wohnungseigentümer und Bewohner des Hauses nutzen auf dem Grundstück befindliche Kfz-Stellplätze.

Grundlage der Gemeinschaft ist die Teilungserklärung vom 21.5.1976.

Verwalter der Anlage ist die Firma … aus Oldenburg.

Mit Schreiben vom 20.11.2014 lud die Verwaltung die Wohnungseigentümer zu einer Versammlung für den 8.12.2014 ein. Auf der Versammlung fassten die Wohnungseigentümer zu TOP 3, TOP 4 a) und b) jeweils mehrheitlich die streitgegenständlichen Beschlüsse über die Entlastung des Hausverwalters und des Beirats sowie darüber, dass die Garageninhaber die Kosten für die Garagenkörper zahlen sollen und dass diese einmal jährlich ihr Garagendach reinigen oder eine Fremdfirma damit beauftragen.

Die Kläger behaupten,

die Beschlussfassungen würden nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Zu TOP 3:

Dem Verwalter und dem Beirat sei keine Entlastung zu erteilen, da sich aus der Jahreskostenaufstellung für die Zeit vom 1.6.2013 bis zum 31.5.2014 nicht gerechtfertigte Sonderkosten für die Garageneigentümer in Höhe von jeweils 19,06 Euro ergeben würden. Diese Kosten seien durch eine Außenlampe verursacht, die der Ausleuchtung der Hoffläche diene und damit der Gemeinschaft insgesamt bzw. Dritten nutze. Die Kläger hätten kein Interesse an einer Beleuchtung ihrer Garage, da diese durch die Beleuchtung der automatischen Toröffnung ausreichend erhellt werde. Die Außenleuchte sei von dem Voreigentümer der Wohneinheit …, Herrn …, angebracht worden, nachdem die Wohnungseigentümer auf der Versammlung vom 8.12.2003 die Installation einer Lichtquelle im Bereich der Garagen beschlossen hätten. Aus der Formulierung folge bereits die Zweckdienlichkeit für die Gemeinschaft. Die Kosten seien deshalb auch von der Gemeinschaft zu tragen.

Zu TOP 4 a) und b):

Die Beschlüsse seien bereits in formeller Hinsicht zu beanstanden, da sie unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges” gefasst sei und in der Einladung auch nicht hinreichend angekündigt gewesen sei. Der Beschlussgegenstand zu TOP 4 b) habe auch nicht nur um eine untergeordnete Bedeutung, da die Beschlussfassung eine wiederkehrende finanzielle Belastung oder eine eigene Mehrbelastung der Garageneigentümer beinhalte.

Auch in materieller Hinsicht dürfte nicht allein den „Garageneigentümern” die Kosten für den Garagenkörper auferlegt werden. Nach § 7 der Teilungserklärung obliege der Gemeinschaft die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes. Bei den Garagenkörpern handele es sich um Gemeinschaftseigentum. Dementsprechend habe nach der Regelung in § 16 Abs. 2 WEG jeder Eigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums anteilig zu tragen. Eine Kostentragung allein durch die Teileigentümer der Garagen würde zu einer unangemessenen und unbilligen Benachteiligung führen und nicht den Interessen der Wohnungseigentümer gerecht werden, zumal den übrigen Wohnungseigentümern aufgrund der jahrelanger Handhabung die Kfz-Stellplätze zugewiesen seien. Die Kosten für die Pflege der Stellplätze, die beispielsweise durch eine Hofreinigung verursacht werden würden, wie auch die Kosten für etwaige Reparaturen würden auch weiterhin von der Gemeinschaft und damit ebenfalls von den Garageneigentümern getragen werden. Die Teileigentümer der Garagen würden dadurch in finanzieller Hinsicht doppelt belastet werden. Sie würden aufgrund des größeren Miteigentumsanteils ohnehin bereits einen höheren Anteil an der Reparaturrücklage tragen.

Weiterhin sei der Beschluss ni...