AG Itzehoe Urteil vom 26.04.2012 - 91 C 15/12

Tenor

• 1.

  Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 3.168,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 14.07.2011 zu zahlen.

• 2.

  Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

• 3.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Der Streitwert wird auf 7.050,68 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis.

Die Beklagten mieteten seit dem 15.10.2006 aufgrund Mietvertrages vom 02.10.2006/05.10.2006 eine Wohnung in Glückstadt von der Klägerin. Die monatlich zu zahlende Nettokaltmiete betrug 323,49 EUR. Außerdem verpflichteten sie sich zur Zahlung der Betriebs- und Heizkosten.

Im Winter 2006/2007 oder 2007/2008 rief der Beklagte bei der Klägerin an und teilte ihr mit, dass Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung bestünden.

Über die Betriebskosten rechnete die Klägerin bezüglich des Jahres 2007 unter dem 28.10.2008 ab. An diesem Tag übermittelte sie den Beklagten auch die Abrechnung, die mit der Forderung einer Nachzahlung von 802,69 EUR schloss. Die Abrechnung für das Jahr 2008 übermittelte die Klägerin den Beklagten am 18.12.2009. Hieraus ergab sich eine geforderte Nachzahlung von 1.020.82 EUR.

Ab März 2010 minderten die Beklagten aufgrund von Mängeln an der Wohnung die Miete.

Die Beklagten wandten sich über ihren Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 14.01.2010 an die Klägerin und widersprachen der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008. Zur Begründung führten sie an, die Klägerin hätte keine Kosten für das Umlageausfallwagnis in die Rechnung einstellen dürfen. Die Betriebs- und Heizkosten seien angesichts der Wohnungsgröße zu hoch. Die Klägerin wurde aufgefordert, die Originalunterlagen, welche der Abrechnung zugrunde lagen, am Wohnort der Beklagten in Glückstadt zur Verfügung zu stellen, damit die Beklagten sie prüfen konnten. Der Beklagtenvertreter führte an, es falle auf, dass bei der Betriebskostenabrechnung eine Gesamtwohnfläche von 397,92 qm, bei der Heizkostenabrechnung aber eine Gesamtwohnfläche von 2.247,54 qm angegeben sei und bat um Aufklärung. Außerdem erklärte er, seinen Mandanten stünde ein Zurückbehaltungsrecht zu aufgrund der trotz Mängelanzeige nicht erfolgten Beseitigung der schimmelbedingten Mängel.

Am 01.11.2010 übermittelte die Klägerin den Beklagten die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2009, die mit einer Nachzahlungsforderung über 1.345,29 EUR endete.

Zum Az. 92 H 3/11 wurde von den Beklagten ein Beweissicherungsverfahren bezüglich der Mängel beim Amtsgericht Itzehoe eingeleitet, mit dem Ziel der Feststellung, dass der Schimmel und die Feuchtigkeit baulich bedingt seien und nicht vom Mieter verschuldet.

Die Klägerin, die bei den Betriebskosten auch den Posten "Hausmeister-Firma" anführt, ließ die Hauswartstätigkeiten durch ein externes, von ihr beauftragtes Unternehmen durchführen.

Sie kam der Aufforderung der Beklagten aus dem Schreiben vom 14.01.2010 nicht nach, sondern bot die Übersendung von Belegkopien gegen Kostenerstattung an oder die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Unterlagen in den Räumen ihrer Verwaltung in Zwickau. Die Klägerin selbst hat ihren Sitz in München.

Mit den Beklagten zugegangenem Schreiben vom 14.06.2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis aufgrund der Rückstände aus den Abrechnungen für die Jahre 2007 bis 2009 unter Setzung einer Räumungsfrist bis zum 30.06.2011 fristlos. Mit Schreiben vom 19.08.2011 erklärte sie eine weitere Kündigung, die sie darauf stütze, dass die Beklagte eine ehemalige Rasenfläche bei dem Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, in eine bepflanzte Nutzfläche umgewandelt habe und diese Änderung auch nach Ablauf einer hierfür gesetzten Frist nicht rückgängig gemacht habe.

Die Klägerin meint, die Beklagte habe keinen Anspruch darauf, dass sie den Beklagten die zur Abrechnung verwendendeten Original-Unterlagen in Glückstadt zur Verfügung stelle. Das Angebot der Einsichtnahme in den Räumen ihrer Verwaltung in Zwickau oder der Übersendung von Kopien gegen Kostenerstattung entspreche der geltenden Rechtslage unter Berücksichtigung der einschlägigen Normen §§ 556, 259,242 BGB sowie der diesbezüglichen Rechtsprechung.

Da die Rückstände sich zu einem Betrag von mehr als fünf Monatsmieten aufgestaut hätten, sei ihr eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB nicht zumutbar.

Einwände gegen die Abrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 seien nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB vorgetragen worden, sodass die Beklagten nunmehr damit ausgeschlossen seien.

Die im Prozess von der Beklagtenseite vorgetragenen Einwände gegen die Abrechnung für 2009 seien sämtlich unsubstantiiert.

Die Klägerin hat zunächst beantragt,

• 1.

  Die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Wohnung Nr. 1087/002 im Haus XXXX Glückstadt, Erdgeschoss rechts, bestehend aus vier Zimmer, Küche, Bad, Flur, ...