AG Bonn Urteil vom 24.01.2018 - 27 C 136/17

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Beklagten nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten

Tatbestand

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft X-Straße …-… C. Die Klägerin zu 1) und 2) sowie der Kläger zu 3) sind gemeinschaftlich Eigentümer eines Miteigentumsanteils von 126,54/10.000stel an der Wohnungseigentumsanlage X-Straße …-… C.

Verwalterin ist die Fa. J KG. Mit dieser wurde ein Verwaltervertrag abgeschlossen.

In diesem heißt es unter Punkt 4.5 „Vergütung des Verwalters” auszugsweise wie folgt:

Für den Fall, dass rückständige Hausgelder im Wege einer Hausgeldklage (erfolgt in der Regel nach 2 bzw. 3 erfolglosen Mahnungen) geltend gemacht werden müssen, (z.B. Anfertigen von Kopien, zusätzlicher Arbeitsaufwand, wie Sachinformationen, Besprechungstermine, Kopieren/Zusammenstellung von Unterlagen) bzw. Kosten für eine Prozessführung durch einen beauftragten Anwalt erhält die Verwaltung für die Aufbereitung der Unterlagen und Zuarbeit zu dem Rechtsanwalt für alle Instanzen eine einmalige Klagegebühr in Höhe von 200,00 EUR inklusive Mehrwertsteuer je Klage. Für die Vertretung bei Gericht erhält der Verwalter 49,00 EUR je Stunde zzgl. Mehrwertsteuer. Gleichzeitig wird diese Gebühr unmittelbar dem jeweiligen Verursacher weitergegeben und dessen Hausgeldkonto belastet.

Hinsichtlich der weiteren Details des Verwaltervertrages wird auf die Anlage B 2 (Bl. 86 ff d.GA) Bezug genommen.

Auf der Eigentümerversammlung vom 13.072017 wurde unter Tagesordnungspunkt 8 b III folgender Beschluss gefasst:

„Für den Fall, dass rückständige Hausgelder im Wege einer Hausgeldklage (erfolgt in der Regel nach 2 bzw. 3 erfolglosen Mahnungen) geltend gemacht werden müssen, erhält die Verwaltung für die Aufbereitung der Unterlagen und Zuarbeit zu dem Rechtsanwalt für alle Instanzen eine einmalige Gebühr in Höhe von 200,00 EUR incl. Mehrwertsteuer je Klage. Gleichzeitig wird diese Gebühr unmittelbar dem jeweiligen Verursacher weitergegeben und dessen Hausgeldkonto belastet.”

Der Beschluss ist mehrheitlich angenommen worden. Hinsichtlich der Details wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung Anlage K 4, Bl. 50 ff d. GA Bezug genommen.

Die Kläger sind der Auffassung, dass die vorgenannte Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Sondervergütungen, die in einer pauschalen Form beschlossen würden, müssten sich in einem angemessenen, transparenten Rahmen halten, dieses sei vorliegend nicht gegeben. Schon ein Pauschalbetrag von 100,00 EUR sei zu hoch. Zudem sei festzustellen, dass die Sondervergütung vorliegend für einen der ureigensten Aufgaben des Verwalters beschlossen worden sei. Der darüber hinaus im Verwaltervertrag enthaltene Passus verstoße gegen AGB-Rechtsprechung und sei ebenfalls unwirksam.

Die Kläger beantragen,

den in der Versammlung vom 13.07.2017 unter TOP 8 b III gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, im Sinn von grundsätzlich zulässigen Pauschalen sei es gerade, Einzelerfassungen zu vermeiden.

Hinsichtlich der weiteren Details des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze, Anlagen und Protokolle der Gerichtsakte Bezug genommen, § 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

1. Grundsätzlich widerspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, mit der Verwalterin Vereinbarungen über Sondervergütung für Verwalterleistungen zu treffen, die über die Wahrnehmung der gesetzlichen Aufgaben des Wohnungseigentümers hinausgehen. Das kann auch im Rahmen einer Beschlussfassung erfolgen.

Die Bearbeitung die Gemeinschaft betreffender gerichtlicher Verfahren überschreitet demnach den § 27, 28 WEG von dem Verwalter geschuldeten Leistungsumfang und kann deshalb Gegenstand der Vereinbarung über eine Sondervergütung sein (vgl. OLG Hamm, 19.10.2000, AZ: 15 W 133/00). Solche Sondervergütungen müssen sich der Höhe nach in angemessenem Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen, wobei auch eine pauschale Sondervergütung festgelegt werden kann (BGH NJW 1993, 1924, 1925). In diesem Zusammenhang ist es unbedenklich, dem Verwalter für die Führung von gerichtlichen Verfahren eine Vergütung in der Höhe einer angemessenen Pauschalgebühr zuzubilligen.

Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass eine jede Zahlungsklage gegen einen säumigen Miteigentümer mit erheblichem Aufwand verbunden ist. Der Verwalter ist in diesem Fall gezwungen, den Prozessbevollmächtigten der WEG zu -mandatieren und mit allen für den Fall relevanten Informationen und Unterlagen zu versorgen. Hierzu sind insbesondere die letzten Wirt...