Verwaltervertrag: Sondervergütung für Hausgeldklagen

Leitsatz

Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, in Bezug auf eine Hausgeldklage dem Verwalter pauschal für die Aufbereitung der Unterlagen und Zuarbeit zu dem Rechtsanwalt für alle Instanzen eine einmalige Gebühr in Höhe von 200 EUR inclusive Mehrwertsteuer je Hausgeldklage zu gewähren.

Normenkette

WEG § 26

Das Problem

1. Im Verwaltervertrag von B heißt es wie folgt:

   Für den Fall, dass rückständige Hausgelder im Wege einer Hausgeldklage (erfolgt in der Regel nach 2 bzw. 3 erfolglosen Mahnungen) geltend gemacht werden müssen (z.B. Anfertigen von Kopien, zusätzlicher Arbeitsaufwand, wie Sachinformationen, Besprechungstermine, Kopieren/Zusammenstellung von Unterlagen) bzw. Kosten für eine Prozessführung durch einen beauftragten Anwalt), erhält die Verwaltung für die Aufbereitung der Unterlagen und Zuarbeit zu dem Rechtsanwalt für alle Instanzen eine einmalige Klagegebühr in Höhe von 200 EUR inklusive Mehrwertsteuer je Klage.

   Für die Vertretung bei Gericht erhält der Verwalter 49 EUR je Stunde zzgl. Mehrwertsteuer. Gleichzeitig wird diese Gebühr unmittelbar dem jeweiligen Verursacher weitergegeben und dessen Hausgeldkonto belastet.

2. Im Juli 2017 beschließen die Wohnungseigentümer wie folgt:

   Für den Fall, dass rückständige Hausgelder im Wege einer Hausgeldklage (erfolgt in der Regel nach 2 bzw. 3 erfolglosen Mahnungen) geltend gemacht werden müssen, erhält die Verwaltung für die Aufbereitung der Unterlagen und Zuarbeit zu dem Rechtsanwalt für alle Instanzen eine einmalige Gebühr in Höhe von 200 EUR incl. Mehrwertsteuer je Klage. Gleichzeitig wird diese Gebühr unmittelbar dem jeweiligen Verursacher weitergegeben und dessen Hausgeldkonto belastet.

3. Wohnungseigentümer K geht gegen diesen Beschluss vor. Er meint, Sondervergütungen, die in einer pauschalen Form beschlossen werden würden, müssten sich in einem angemessenen, transparenten Rahmen halten. Dies sei nicht der Fall. Schon ein Pauschalbetrag von 100 EUR wäre zu hoch. Zudem sei festzustellen, dass die Sondervergütung für eine der "ureigensten Aufgaben des Verwalters" beschlossen worden sei. Der darüber hinaus im Verwaltervertrag enthaltene Passus verstoße gegen §§ 305ff. BGB und sei ebenfalls unwirksam.

Die Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg! Der Beschluss entspricht nach Ansicht des Gerichts ordnungsmäßiger Verwaltung.

1. Grundsätzlich widerspreche es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, mit dem Verwalter Vereinbarungen über Sondervergütung für Verwalterleistungen zu treffen, die über die Wahrnehmung der gesetzlichen Aufgaben des Verwalters hinausgingen. Das könne auch im Rahmen einer Beschlussfassung erfolgen.
2. Die Bearbeitung von gerichtlichen Verfahren, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beträfen, überschreite auch den vom Verwalter geschuldeten Leistungsumfang und könne deshalb Gegenstand der Vereinbarung über eine Sondervergütung sein (Hinweis auf OLG Hamm v. 19.10.2000, 15 W 133/00). Solche Sondervergütungen müssten sich der Höhe nach in angemessenem Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen, wobei auch eine pauschale Sondervergütung festgelegt werden könne. In diesem Zusammenhang sei es unbedenklich, dem Verwalter für die Führung von gerichtlichen Verfahren eine Vergütung in der Höhe einer angemessenen Pauschalgebühr zuzubilligen.
3. Im Fall sei indes zu berücksichtigen, dass eine jede Zahlungsklage gegen einen säumigen Wohnungseigentümer mit erheblichem Aufwand verbunden sei. Der Verwalter sei in diesem Fall gezwungen, den Prozessbevollmächtigten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu mandatieren und mit allen für den Fall relevanten Informationen und Unterlagen zu versorgen. Hierzu seien insbesondere die letzten Wirtschaftspläne als auch die Abrechnungen vorzulegen und der entsprechende Sachvortrag für den Rechtsanwalt vorzubereiten. Der hierdurch entstehende Aufwand in Verbindung mit den entstehenden Kosten wie Kopier- und Portokosten variiere nicht wesentlich bei umfangreicheren oder Klagen mit höheren Streitwerten.
4. Insofern sei eine Pauschale grundsätzlich zulässig, wobei angesichts des vorgenannten Aufwandes eine Pauschale von 200 EUR inclusive Mehrwertsteuer angemessen sei.

Kommentar

Anmerkung

1. Verlangt der Verwalter eine höhere Vergütung, ist in der Regel der zwischen ihm und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossene Verwaltervertrag, der die Höhe der Vergütung ihre Fälligkeit regelt, zu ändern. Für eine Änderung bedarf es als einen ersten Schritt eines Angebots, das in der Regel der Verwalter abgibt. In einem zweiten Schritt müssen dann die Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, deren Willen sie zu bilden haben, entscheiden, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Angebot des Verwalters auf eine höhere Vergütung annehmen will. Kommt es zu einer entsprechenden Willensbildung, muss diese in einem dritten Schritt umgesetzt werden. Dazu muss dem Verwalter die Annahme seines Angebotes mitgeteilt werden, entweder durch alle Wohnu...